如果把投资分段位，住宅投资由于接手者众多，加上此前多年房价单边上涨，只是赚多赚少的问题，于是被摆在技术含量最低的位置上；写字楼投资由于信息透明，同一栋楼里租金和售价的差距不会太大，只不过受到宏观经济和区域发展的影响，被摆在中档技术含量的位置上；而商铺投资，“一步一价”的现象常见，同一条街上不同铺位的售价往往相去甚远，租给不同的行业、不同的租赁周期，都有可能带来极为不同的收益，因此商铺在房产投资中是只有高手或自认高手的投资者才敢触及的。

　　然而，高风险高回报，是颠扑不破的道理，只要选对铺，回报会远远高出住宅和写字楼。中原曾经多年的监控数据显示，在一个新兴区域，最初的5年间，商铺溢价速度赶不上写字楼，但是培育期过后，可能是写字楼的2-3倍。

　　5-10分钟步行区内的消费力决定社区商铺租金

　　投资社区商铺，选铺也许是最容易的，但是这种方式要想有高的回报，却是最难的。一般来说，商铺投资的资深人士，或者是业内的专家，对于社区商铺都兴趣不大，甚至认为只有不太懂商铺的入门选手，或者是贪图每天能够看到的住宅买家，才会顺手买一间社区商铺，而且不少就选择在自己的家门口。

　　目前市场上，若要卖一手商铺，超过99%都是社区商铺。尤其是近一两年来，住宅调控之下，越来越多的开发商希望通过持有商业物业来平衡住宅市场带来的现金流风险，前景稳定可期的街铺被开发商拿在手上，社区铺成为新铺市场绝对的主力。

　　觉得社区商铺前景不够光明，主要原因在于，社区商铺的辐射范围相当有限，就是它所在的社区，最多辐射到周边的几个社区，即便将来整条街的社区商铺有机会做大，又会面临人流增多带来的交通阻塞。除非，有人把一种产业引入进去，能把它变成不光只做社区生意。之前关外一知名房企别墅楼盘外的社区商铺，整栋卖给了炒家之后再分别转手散卖出去，虽说未来这个楼盘还会有第二期、第三期，整个商业会拦截起来，但是这种产权一旦卖散，开发商再承诺未来能够做成天花乱坠的模样，也都很难让人相信。

　　如果真的要投社区铺，周边的人口密度和消费结构是大的前提条件，除非你只是为图打理方便，就很随意地在自家门口买间铺。请注意，不是人口数量，而是人口密度。在步行5-10分钟的范围内，有多少居民能够很方便地过来消费，他们的日常消费能力如何，往往决定了社区商铺的租金天花板在哪里。

　　看惯了社区商铺的开张和倒闭，怎样选择才能将空置的风险降到最低？若从安全性来考虑，一个根本的原则是，宁可在最旺的地方选择一个最冷清的铺，也不要在一个最冷清的地方，选择一个最旺的铺。这一点和中国人习惯的“宁当鸡头，不当凤尾”恰好相反，那就是宁选凤尾铺，不要鸡头铺。解释起来很简单，商铺最核心的价值，便在于人流，没有人流，再好的位置又有什么用呢？选对了片区，一般来说，当然是距离行人出入口越近的位置越值钱，能够做的行业越多的社区铺越好租。

　　社区商铺也可能有奇迹，南山海印长城两期之间的社区商铺，如今已经被改造成了步行街，不仅中间被做成广场，并且西侧一端连着南山茂业和海雅，东侧一端通过一座行人过街天桥连着海岸城，曾经的社区铺，如今俨然一副地道街铺的模样，加上周边社区人口密度超高，这条街上的店，倒闭的频率远远低于其他社区商铺。如果遇到有类似这样规划的社区商铺，当然不能轻易错过。

　　买内铺则先看出售比例再看入口铺面

　　买内铺最重要的当然是看定位和运营商的能力，然后就要关注整个商场里面出售物业的比例。产权分散的内铺很难整体提高档次，因为每一个业主对于租金和空置的期望都不同，尤其是当大量空铺放租的时候，难免有业主只为了尽快租出去，选择一些与定位不符的行业进来。如今大型商业以南山海岸城为例，开发商自己持有了绝大部分，只有露天的一小块拿出来散卖，所以整体的物业形态、招租情况，依然处于可控范围，散卖的那部分即便租出去做些零星的小精品店，今天开了明天关了，也不会影响整个商场，所以几年积淀后海岸城旺了起来。如果一个大型商业里面过七成的商铺，都卖给了小业主，未来再想回收统一经营，可能性已经很小。

　　即便出售的比例很小，也要看卖掉的是哪些位置。如果大门入口处的铺面已经卖出去，并且引入一些不够档次的商业进来，可能整个大型商业的定位都会受到影响，选择这里的内铺，风险相对便会更高一些。

　　投资内铺，很多人都非常重视引入的主力店是哪家。如果是吉之岛、沃尔玛、家乐福这种口碑人流皆佳的当然不错，但是主力店究竟能够给其他内铺带来多少人流，绝对不能看地图想当然。南山某大型商业引入的便是家乐福，并且还有天虹商场作支撑，但是从家乐福出来前往车库和地铁站的长长一段路上，不少商铺都经营得相当痛苦，主力店的光芒显然没有洒在内铺上。(本期智慧支持：中原地产工商铺部总经理何世胜 世联地产深圳商业部总监 雷艳)