日前在房贷新政之下，不少投资者把目光转向投资回报稳定性较强的社区商铺，这使得目前社区商铺普遍热销。成为2013年商业地产的关键词。据有关专家分析，在房贷新政的压力下，投资住宅的压力不断加大，而商铺投资则受政策的影响较小。从投资固定资产的回报来看，不管是物业收益还是租金收益，投资社区商铺都能得到很好的保障。并且，随着区域商业地产价值的不断看涨，社区商铺的投资回报率还会稳步提高。社区型商业最新的特点和趋势是什么，专家和商家如何看待社区型商业，本期将给你一个满意的答案。

    郭先生的选铺经验

    “别看买一间商铺一出手动辄就是需要几十万的资金，而投入的资金并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，平时租赁出去，在需要用钱的时候，把商铺一卖，钱就回来

了。”作为一名资深的社区商铺投资者，郭先生这些年分批购入的五处社区商铺足以令他过上让人艳羡的“包租公”生活。“上午喝茶，下午健身，晚上麻将。偶尔到处逛逛，看看有没有合适下手的铺子。

    这就是我生活的全部。”郭先生笑言，闲逸舒适的宽松环境已经让这个不到40岁的男人提前进入了“老龄化”生活。

    五处商铺，大的200平米，小的甚至不足30平米，却能为郭先生带来超过45万的年收益。“这主要靠的还是投资人的长远眼光。”目前新泰城市建设正在不断地扩大，已经有不少新型社区的商铺在其观察之中，估计近期会考虑出手，毕竟越早入手回报越高。在郭先生看来，具备长远目光是投资社区型商铺必不可少的基本素质，郭先生告诉记者，作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合投资者投资或经营。当然，个中风险，也很值得投资者细细考虑，懂得如何选择很重要。

    长线投资社区商铺回报高

    据专业人士介绍，在专业市场，综合体和写字楼投资行情不清晰的投资环境下，社区型商业一直以来凭借其特有的“刚需”特点及“稳定”特点。在历来各种调控政策，地产市场波动的情况下，保持着稳健的增值性与高回报率，经历了多年的发展，社区型商业开始得到越来越多投资者的青睐，在今年可以说是迎来了全面的发展阶段，可以说是大器晚成，也可以说是经过大浪淘沙，终于显现其价值。市场对此类产品的的普遍认同可以说为社区型商业迎来发展的新高潮由于市区土地供应等方面的原因，一般商业区的店铺都具有相当的唯一性，短期的升值高，但如果作为长期稳定的投资，回报率却不及社区商业物业。因为相比于社区商铺，一般商业区的店铺投入成本大，而可获得的租金却不可能同比上涨。

    据了解，就目前整个市场而言，社区商铺的成熟后的投资回报在8%以上，10-20年可收回成本。以一套150平方米左右总价约300万元的一套商铺，年租金大约为15-20万，初期投资回报率约6%左右。但由于区域规划好，发展后劲十足，区域物业会不断增值，综合各种因素后该区域商铺的综合投资回报率将明显达到8%以上。可见，社区商铺有稳定的租金回报，很适合长期投资。

    投资社区商铺家为你支招

    投资社区商铺时，分析该商业所辅射范围内的购买力水平十分重要。其中包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理等。一般来说，规模在10万平方米以上的社区经营性较强，中高档、居住人口密集的项目社区商铺投资价值较高。一些人口密度大、区域配套完备、发展后劲十足的高档楼盘的社区商铺，更适合于长期的投资。以城南的华府金街为例，从长远来看，其超大体量的社区商铺将会超越一个社区商圈的范畴，在未来3-5年内这里会形成一个大区商圈，相比其他社区商铺，华府金街的投资价值在未来会渐渐凸显。随着众多高档楼盘的进驻为青龙路搭建起了一个强劲的消费平台，并弥补了区域商业的空白，显得后劲十足。

    社区商铺投资种类

    社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

    社区商铺主要提供与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等配套服务。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

    从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

    社区商铺的特点

    社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

    1、零售型社区商铺

    规模特点：零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，一般面积在100平方米左右。

    规划设计特点：零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

    投资回收形式：社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

    2、服务型社区商铺

    规模特点：服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，其他服务设施都对商铺的规模有较高要求。

    规划设计特点：服务型社区商铺的层高也不能低于4.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

    投资回收形式：目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

    从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。