商业地产的“五看”理论

    第二条军规：选好项目

    商业地产的“五看”理论

    “寻铺大成都”系列报道活动启动以来，成都商报活动热线接到的咨询电话几乎都指向一个问题：该如何选铺？对大多数普通投资者来说，缺乏专业的投资眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前投资者现状，冉立春为大家开出了一剂“五看”的“药方”。

    看规划，就是看未来

    “看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺，或者投资产品，在未来的城市规划中所处的区位，这对投资前景很重要。”冉立春表示，比如南延线属于将来城市发展的重点区域，或者某个地方以后要建一个大型的专业市场，那么这些区位的投资就相当看好。

    看回报，用租金反推房价

    冉立春明确地提出：不赞成看地段。“这是很多投资者现在的误区。有很多人认为，偏僻的地方就没有投资价值，但是如果华西医院建在那里呢？我是想说明，很多项目是不需要考虑地段好坏。同时，不同的地段，也需要不同的商业来做匹配，每个地段都有适合那里的商业形态。”

    不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平米买个商铺，利润空间在哪里？升值空间又在哪里？”冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平米的商铺需要每平米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金？”同时，这个价位的商铺升值潜力也很有限。

    有的投资者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。仁和春天百货引进LV花了多大代价吗？不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。”

    看商业，一个好商业带活一大片

    看商业，看所投资商铺周边的集中式商业运营商是谁，主力店是什么。冉立春说：“这些商业项目会带来强大人流，也有强大的品牌影响力。比如伊藤洋华堂双楠店进驻后，周边商铺一下就被带动起来。”

    看结构，要明确商铺将租给谁？

    冉立春认为，“要研究商铺的建筑结构、物业结构，层高有多少，进深、开间、柱距，在购买之前就要想清楚，你所招租的对象会做什么样的经营项目。”比如做餐饮，如果烟道、下水、卫生间都没有，还做什么？对于很多投资者来说，自己是不做运营的，所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样，冉立春说：“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好，不利于经营，但是如果招来的商家是做建材的，那不是正好？长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话，就对柱距有不小的要求。”

    看运营，大品牌应该是首选

    简单来说，看运营就是看开发商是谁。“万达、龙湖、蓝光这些大品牌，他们做的项目应该比一些小开发商好，因为他们对品质的要求和物业的管理会好一些。”“品牌开发商对投资者来说本身就是第一保障。”冉立春最后补充说，“不过，以上我所讲到的几点一定要结合起来看。”

    第三条军规：再过“心理关”

    成功，来自于良好的投资习惯

    “动辄数百上千万元的商业地产投资，更要形成良好的投资习惯，养成良好的投资心理，这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资者周兵表示，投资商业先要过“心理关”，成功的投资往往来自于良好的投资习惯。

    “这两年伴随着商业地产走红，商铺的投资门槛也是逐渐走高，连三环外的街铺一平米都要3万元以上了，租售比已经有些扭曲，一些投资者却仍然在跟风，我觉得这是商业地产存在的泡沫之一。”周兵表示，投资者必须学会规避风险。

    就像巴菲特买股票，他在选定股票前一定深入企业最基层调研，投资其实就是调查研究过程。投资商铺也一样，在决定投资前，投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等，尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察，搞清该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。初次投资商铺的中小投资者切忌贪大，相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外，很多投资者转投新兴区域，这更需要了解区域详情，判断该区域商业是否有成长性。