2009上半年宁波楼市，走过了一条不平凡的道路。从寒冬到盛夏，从售楼处的门可罗雀，到如今的一房难求，从现金为王到土地为王……短短半年时间，伴随着销量的回暖，购房信心逐渐恢复，房价上涨势头明显。这或许是深度调整后楼市的新局面。

    回顾2009年上半年的宁波楼市,我们将其归纳为“回暖升温”、“土地”、“中低价房”、“拆迁安置”等四大关键词,并进行解读,这也是我们对年中市场盘点的话题了。

    关键词：回暖升温

    楼市恢复企稳

    在2009年年中，顿足回首房地产市场的发展轨迹，除了惊奇之外，还是惊奇。仅仅半年前，“小阳春”这个词还被用于形容楼市回暖。如今，房价迅猛地恢复性上涨，回顾宁波上半年楼市从回暖—升温—火爆。

    观望气氛渐消弭 楼市出现局部回暖

    从去年12月开始，宁波楼市成交开始有所回暖。春节后，成交量节节攀升，逐步摆脱了一整年的观望气氛，以刚性需求为主力的购房力量，趁着传统购房旺季的即将到来开始释放，其中，二手房市场出现了大幅回升带动，成交量日趋火爆。据21世纪不动产宁波立得26家门店统计数据，2月份二手房住宅均价为8372.26元/平方米，环比增加2.3%。

    从二手房市场看一手房市场，自2月以后销售量一直处于平稳向上的走势，甚至有些许久都未有成交的老盘，也有所动销。这是由于去年年底中央与地方一系列政策的推出，以及拉动内需的经济舆论导向，给购房者树立起信心，在推动后市需求释放中起到的积极作用。

    成交量不断攀升 成开发商涨价底气

    4月份出现了量价齐升，房价显涨的楼盘主要集中在区域比较热、地段相对稀缺的地方：如东部的江南一品、锦绣东城等。鄞州中心区销售也开始复苏，其中大盘销售消化较快的是银亿上上城和盛世天城，价格与2008年相比，比较平稳。而非热点区域，价格上升压力大。偏远区域销售也呈趋热现象。

    到5月份，鄞州中心区的盛世天城二期的第二批房源、国骅·东方湾邸、江北的天合家园二期、东部新城的锦绣东城二期，这些区域性较强的代表楼盘相继开盘，销售态势形成楼市“红五月”。

    其中，颇受关注的东部某楼盘推出的二期房源，楼盘均价从一期的9500元/平方米一下子涨到12500元/平方米，而且朝向好、位置优越，大户型的房价每平方米则在15000元/平方米以上，近40%的涨幅创下上半年宁波住宅的最大涨幅。

    趁着楼市的热销，开发商利用消费者买涨不买跌的心理，刺激消费者因担心房价将会继续上涨而跟进购买。众多楼盘大幅涨价的成功，带来其他楼盘的“捂盘”、惜售、公开提价等一系列行为的出现。

    新地王产生 加速区域楼盘涨价

    楼市行情的火爆也极大地推动了土地市场的逆转。6月1日，位于麦德龙旁鄞州中心区成熟地段的联心村3C地块，经过四十几轮的现场举牌竞价，以1161万元/亩的高价被雅戈尔置业竞得，其楼面价格高达8707元/平方米，比起拍价高出一倍多。

    就在拍卖会结束当天，鄞州中心区部分楼盘封盘，即将大幅提价的消息就开始流传，并有不同程度的上涨。

    在二手房市场方面，据21世纪不动产宁波26家加盟店的总体数据统计显示：6月1日至6月7日联心村地块拍卖后一周内，二手房周成交量达172套，相比2007年高峰期最高周成交量166套，增加了6套，增幅为3.61%，也突破在此之前的2009年最高峰144套，增幅约20%。并且在一手房价格的带动下，二手次新房价格涨幅已经较大。联心村地块的价格很可能成为一个高标杆，在影响周边房价的同时，带动楼市再冲新高。

    对于后市，宁波不少房地产业内人士认为，结束了楼市上半年的火爆行情，六月份之后开盘楼盘数量急剧减少，同时进入传统的销售淡季，七八月的宁波楼市在交易量萎缩的同时，价格也可能面临一波调整。

    关键词：中低价房

    春季房展会主流房源缺失

    相对于以往几届房展会，2009年4月结束的春季房展会，让市民感到遗憾的是参与展示的楼盘太少，同时，吸引人气的营销手段和楼盘促销广告也少了很多，尤其让人失望的是亮相此次春季房展会的中低价房源更是难觅踪迹。

    楼盘数量缩水 人气依然旺盛

    2009年4月10日开幕的家博会，前后四天吸引了不少市民前去咨询。但此次房展会也凸显了一个问题：房展会只占家博会2个场馆，仅有20个楼盘悉数到场，除了本地参展楼盘之外，外地楼盘有15个，占了三分之一左右。这些外地楼盘纷纷亮相宁波房展会，希望借势宁波楼市回暖的迹象带动楼盘销售。

    展会缺席均价八千到一万的房子

    与往年不少楼盘扎堆房展会开盘的现象不同，今年春季房交会开发商似乎更多地选择了低调。在不到20个本地参展楼盘中，已开盘在售的不到三分之一，而在有限的可售楼盘中，推出房源也是寥寥无几，适合工薪阶层购买的房源更是屈指可数。

    从区域看，可售房源最多的鄞州中心区只有“盛世天城”、“城市花园”、“上上城”等楼盘亮相，大概只占目前该区域在售楼盘数的三分之一；而这两年发展迅速的江北洪塘板块以及东钱湖板块，各自所含楼盘更是集体缺席此次展会。不过，高新区与新三江口的几个预开楼盘在展会中比较抢眼，前者有“江南一品”、“皇冠花园”、“ART蓝海”等，后者有“天合家园”、“青林湾”等，但这些楼盘主打中大户型。新增楼盘动辄上万元的单价或是大面积、高总价房源，让许多购房者望而却步，而受中等收入家庭青睐的每平方米8000元左右的房子就更少了。总的来说，老百姓买得起的房子还是很少。

    2009年下半年中低价房源再度吃紧

    上半年楼市复苏和反弹势头似乎来得太猛、太快。当很多人还在质疑上半年惊人的成交量时，一些回过神来想出手的“准购房者”却突然发现，目前市场上可供自己选择的房源在急剧减少。进入7月份后，宁波市四区的新盘供应量与上半年相比显得格外冷清，尤其是与当前的巨大购房需求相比，下滑幅度十分明显。据华星房产研展部市场监测，下半年预计入市规模较大的住宅项目有永和居易、青林湾·观澜、天一家园六期、荣安琴湾、盛世天城二期高层、绿城·皇冠花园二期、ART蓝海、万科金域华府等少量楼盘。

    比供应量明显减少更值得关注的是，下半年楼市的结构性矛盾将更加突出，新增供应量以中高价位的改善型和投资型产品为主，与上半年以及当前市场的主力购房需求存在明显矛盾。这些新入市楼盘的售价较之上半年成交均价将有较大涨幅。一方面，当前火爆的成交态势推高了这些项目的价格预期；另一方面，这些项目的产品定位普遍走中高端路线，本身价值预期就较高。这种产品结构与上半年楼市成交主力以及当前积累的需求人群的价格承受力之间存在突出的矛盾。

    纵观下半年预计新推的楼盘，其产品结构和价格预期都与当前市场存在差异。首先，从产品结构上看，上述新推楼盘多数以中大户型为主，即便有些小户型房源，在“奇货可居”的市场预期下，其销售单价和总价将不可避免被推高。其次，从价格预期来看，由于供求关系紧张和开发商综合利润考量，上述新盘以类似上半年低价甩卖的可能性基本为零，其预期售价将较之当前市场水平可能会大幅度提高。另外，市四区内的存量产品结构也以高总价的大户型为主，未来楼市主力需求人群的购买力能否持续跟进成为后市一大疑问。

    关键词：土地

    从现金为王到土地为王

    去年下半年,楼市进入低谷,一时间开发商出台各种措施急于促销,目的是为了回笼资金。今年上半年，宁波楼市一改去年颓势，从小阳春走向火爆，冰封的土地市场也再度热起来,多数地块大幅超出底价成交。

    6月1日，雅戈尔置业以10.28亿元拿下联心村3C地块，楼面地价8707元，刷新了鄞州住宅土地的最高成交记录。从今年上半年的土地成交记录来看，宁波市纯粹大幅住宅用地仅雅戈尔置业拍下的联心村3C地块一幅，其余的土地皆为较小幅用地或者混合性质用地。

    资金回笼拿地意愿增强

    专家分析，大型开发商从去年年底到今年年初，资金回笼速度加快，充足的现金流是近期迫切拿地的主要原因。同时，宽松的货币政策也为开发企业提供了较为充裕的资金。而居民购房热情的明显提升，金融机构对个人房贷的大力支持，使开发商对后市的预期增强，增长了开发商的投资信心。由于当前货币释放量巨大，业内对经济回升时是否伴随通货膨胀也开始关注，有观点认为，通货膨胀的预期促使开发商用资金换土地，以保值增值，并为后市发力增加筹码。

    雅戈尔置业相关负责人表示，去年由于受到宏观调控政策影响，宁波房地产市场曾经进入冰封期，推盘速度缓慢。因此，很多开发商的拿地意愿并不强烈。雅戈尔置业的锦绣东城从去年11月末开始销售，到今年年初价格达到峰值，资金迅速回笼。再加上湖景花园等余房也漂亮收尾，因此有足够的资金实力去竞争众人瞩目的联心村3C地块。他表示，6月份很多开发商还对竞拍价格有所疑问，现在才觉得其实联心村价格仍然在合理预期中。如果仍有类似土地推出，雅戈尔必定有兴趣再拿。

    荣安房产副总裁钟卫民说，去年的经济形势总体较差，很多人没有出手购房，主要是对后市看空，因此去年的销售形势总体不佳。所以去年荣安集团没有拿地，集中力量进行销售。谈到资金回笼问题，他表示，正是看到去年形势趋冷，所以才调整销售策略，把荣安和院的商铺和两幢精装修住宅推出，吸引了一部分购买力，回笼了几亿元的现金，度过了淡季。今年，房地产市场形势转好，肯定要在下半年拿地。

    以上两家公司在宁波颇具代表性，前者竞得的土地按总面积来讲，在宁波首屈一指。后者按拥有地块的数量来讲，排在前列。他们尚且有强烈的拿地意愿，那些目前无地可以操作的大公司急迫心情可想而知。

    地价迅速上涨引发担忧

    根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海、深圳等地不断传出各类楼市涨价新闻。从宁波本土市场来看，鄞州区域房价已经从去年年末的八、九千元单价迅速回升到一万元以上，个别楼盘已经接近两万元。东部板块在去年推盘时九千元尚有困难，目前最新销售的楼盘价格已经接近一万七千元。

    许多市民表示，现在楼价已经追高，开发商拿地又十分积极，那么楼价是不是会再次跟风追涨，达到无法承受的地步？这种担忧不无道理。从去年到今年，市场供求关系发生了根本性的变化，楼价逐月上升，开发商拿地意愿强烈。很容易让人联想起2007年地价、房价交替上涨的火爆局面。

    专业人士认为，造成目前房价普涨、开发商迫切拿地的原因，一方面是市场回暖，另一方面是开发商的库存消化已接近尾声，开发商注意力将转向购地、新开工面积上。特别是外来的许多大型开发商，如果仍然无地，就会面临撤离宁波的地步。而这部分开发商在这几年的销售过程中，早已意识到宁波是个相当稳妥的市场，不仅有强大的购买力，还有很多易于操作的层面。

    地价的急速上涨，会让一部分大型企业也感到担忧，因为过高的地价也就意味着未来的开发风险又增加了几成。所以，不少人都希望相关部门控制好推地速度，最好是增加一些纯粹的大幅住宅用地，以缓解对土地的渴求，从而缓冲楼价飙升。

    关键词：拆迁 安置

    大面积拆迁推动住房需求

    城建加速，拆迁数量令人瞩目

    今年7月8日，《宁波日报》报道,我市将拆迁安置8000多户居民；在此前后又有消息称:上半年江北拆迁超去年总和，面积达42万平方米；鄞州慧丰区块拆迁累计完成签协拆迁总量64%。

    近年来，市委、市政府大力实施“中提升”战略，城市化进程加快，东部新城、轨道交通、外环线、甬台温铁路、杭甬高速铁路等建设先后启动或正在实施之中，进而产生了这半年以来令人瞩目的拆迁数量。

    以江北区上半年42万平方米的拆迁量为例，对比区域内的重点楼盘凯德·汇豪天下大约15万平方米的住宅体量，也就是说江北区仅仅是拆迁的面积就接近于三个汇豪天下，而实际安置或补偿面积基本大于拆迁面积，由此可以看出，2009年上半年宁波楼市的火爆，大量的拆迁是促成这一现象的重要原因。

    政策优惠，拆迁户推动换房需求

    如果仅仅是拆迁而没有较好的补偿和安置，拆迁也很难转化为换房需求。宁波的拆迁政策是非常优惠的。据报道今年5月轨道交通首批房屋拆迁户签约,一类地段评估拆迁补偿为每平方米11237元。有些地方从“要我拆迁”变成了“我要拆迁”。

    拆迁是城市建设中的一个难题，也是绕不过去的一道门槛，妥善安置拆迁户，是解决这个难题的一把钥匙。为了解决这个问题，我市进一步健全拆迁补偿机制，构筑了信任导向的拆迁新模式。

    以海曙区为例，由于市民更多地选择了货币安置，为方便百姓及时购得新房，各部门各单位全力保障资金提供：只要签了拆迁协议，就当场付50%的赔偿款，剩余款项，在拆迁户搬出时一次性付清。这一服务群众的理念赢得了群众的支持，也为拆迁赢得了时间，为区域发展赢得了空间。联丰拆迁区块有近500户家庭，海曙区仅用了40天时间便完成了拆迁任务，比计划提前了将近一半。

    大面积的拆迁产生了大量的换房需求，但与普通购房群体的需求不同，拆迁户对房价的敏感程度一般要高于普通购房群体。究其原因，首先是拆迁费决定了他们的买房能力，其次是潜意识里的“锚定心理”：一个事物在人的头脑中的最先记忆起了船锚的作用——抛下锚，船就漂不远了。而每平方米的拆迁补偿费就是拆迁户对于房价的“价格锚定”，其购房时一般会以拆迁费作为基准进行比较，因而相对于价格基准较为宽泛的普通购房者，拆迁户受到房价波动的影响更甚。

    因此开发商不能以为近来拆迁量大,政府补偿价又高，因此就轻易提高房价,触动了拆迁户的价格底限，将可能引发整个楼市一系列的剧烈震荡。