从对通胀的预期，到信贷政策、经济回暖、地区经济发展蓝图……种种经济因素聚焦楼市，使今年的房地产成为不平凡的一年。

　　为追逐利润最大化，开发商捂盘惜售

　　上海楼市在11月表现得很离谱：商品住宅的平均成交价格大幅上涨15%，新盘跳价万元、开盘当天913套房源售馨、甚至有楼盘为了捂盘提出交30万元办VIP卡才让看样板房的离奇条件……

　　上海楼市成交快速大幅反弹

　　易居中国·CRIC系统显示，11月商品住宅的供应量为126万平方米，略低于10月的供应量；但成交量却大幅攀升11.3%，达到167万平方米。高达41万平方米的供需差，使得网上房地产一手商品住宅可售存量在11月份跌破500万平方米关口，导致11月商品住宅的平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度水平，月度环涨幅达15%，同比涨幅更是高达32.7%。

　　佑威房地产研究中心的统计结果认为，11月全市商品住宅成交面积比上月增加18.69%，是商品住宅成交在09年6月达到高点，并且连续4个月下跌后的一次大幅反弹，11月商品住宅成交面积也成为05年至今11月的成交面积最大的一个月，与08年11月相比出现了1.39倍的增幅，而与07年楼市最火的时候的11月成交面积也多了近40万平方米，可见今年楼市的火爆程度。

　　供应缺口刺激房价上涨

　　佑威房地产研究中心的有关数据显示，在8月豪宅行情后，经过两个月的短暂小幅调整后，11月成交均价相比年初2月份的价格整整上涨了47.45%，其中某些项目全年累计涨幅更是达到了80%以上；而目前供应缺口的持续加大，尤其是均价在15000元/平方米以下的刚性需求的有效供应越来越少，成为全市均价上涨的主要原因，如果后期有效供应持续不足，全市均价站上20000万元/平方米将成为毋庸置疑的事实。

　　形成反差的是目前供应量还是处于一个相对较低的水平。11月商品住宅供应面积为126万平方米，比10月略微增加了1万平方米，但是前11个月，全市商品住宅的供应面积也仅为1256万平方米，相比08年一年的供应还少了近50万平方米，整个09年成交量相比08年翻倍几乎已成定局，而供应量最多与08年相当，可见09年的供应缺口是如此之大。

　　豪宅领涨带动全体攀升

　　易居中国分析师薛建雄在评价这一房价水平时认为，11月并没有其它特殊因素导致房价虚高，而是在各种经济因素作用下豪宅领涨，带动了整个房价体系过快攀升的结果。

　　目前内环内最高的房价已突破16万元，内中环的绿地海珀日晖达到82468元，中外环的华润橡树湾达到34226元，外郊环的春申景城达到26613元，就连郊环外的房价也可能在科技住宅朗诗绿岛的带动下突破20000元。而且市场动态表明，价差较大的中环以外楼盘还在加速上涨，力争缩小与市中心高端楼盘的价差。

　　外郊环间有效供应锐减

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为：今年全市商品住宅有效供应不足，导致全市均价出现了大幅的上涨，从商品住宅新增供应数据来看，下半年以来内环内每月新增供应面积稳定在10万平方米左右，其中11月更是达到了12.47万平方米，为近一年多以来的高点，而这部分项目主要以均价50000万元/平方米以上的豪宅为主。再看外郊环间新增供应从年中的每月80万平方米左右锐减到11月的67万平方米，这些区域供应多以15000元/平方米以下的有效供应为主。

　　从存量数据来看，下半年以来外环线以内商品住宅存量未出现明显的减少，稳定在200万平方米左右，而外郊环间却出现了明显的不足，从年中的370多万平方米一下子锐减到11月底的280多万平方米，半年时间减少了90万平方米。

　　陆骑麟表示，开发商囤货居奇，高价捂盘也成为目前房价持续上涨的主要动因，如果在后期政策稳定，供应跟不上成交的情况下，房价下跌的可能性也微乎其微。

　　过多利好推动房价狂飙

　　纵观全年行情，薛建雄分析指出，信贷是推动今年楼市从3月回暖到过热的主要原因，但从年中起信贷规模就受到了控制，上海商品住宅的成交量在6月达到顶峰之后也在逐月下滑。随后，供应严重不足成为主因之一。开始担心后市的开发商在从8月起加大供应量，使得供需关系在8、9月份有所缓和，房价上涨过快的趋势也在9、10月份趋缓。

　　然而，10月17日公布三季度GDP让市场对未来经济重新高增长充满信心，外资大规模进入和通胀预期都随之而来，全国楼市重新过热。其中，将出现经济增长18年来首次低于全国，16年来首次出现个位数增长的上海突然发力，先后推出了大虹桥、国际贸易中心、崇明生态岛、迪士尼等多项重大城市建设项目，过多的利好消息加上开发商、中介鼓吹优惠政策到期，促使买家恐慌入市的炒作，上海房价随之疯狂。开盘价万元、比年初价格高开50%的楼盘比比皆是。

　　下一轮跳价核心在中环外

　　随之而来的是开发商“捂盘惜售”心态加剧。8、9月初分别只有35和53个楼盘预期推新房源的实际供应量达到158和150万平方米，表明开发商担心楼市降温在加紧推盘。10、11月份行情突好的情况下，有71和74个楼盘在月初预期推新房源，但最终的实际供应量却只有129和126万平方米。11月上市的全新楼盘14个，但是有9个预期开盘的项目推缓上市。

　　楼市降温时担心慢了卖不到好价格，没打算推盘的情况下供应量却大增；楼市过热时怕卖早了少赚，本想推盘的却不肯卖了。开发商逐利心理，加重了市场紧张气氛。

　　薛建雄预测，12月预期推房源的楼盘有54个，数量属中等水平，表明11月过热的行情会有所降温。但过高且还在上涨的豪宅，还将推动整个上海房价体系向上攀升，一旦市场出现新的利好刺激，目前价差较大的中环外楼盘和优质次新盘就可能成为下一轮大幅跳价的核心。