限购令大背景下，南京商业用房因不在限购范围之内，无论是商业用地出让还是商业用房的出售，似乎都成为眼下的大热点。不过，南京房地产学会会长胡志刚给南京的商业用房开发泼了一盆冷水：南京商铺开发又在一哄而上，未来市场堪忧。

　　记者从南京市网上房地产统计数据中看到，南京目前商业用房库存量超过了293万平方米，今年以来的总成交面积不足25万平方米，商业用房已经明显供大于求。

    热

　　住宅卖不动，商铺热销

　　上周末，南京住宅项目偃旗息鼓，主城区只有位于迈皋桥附近的一家楼盘推出商业用房。41套销售均价为2.9万元/平方米的商铺，一上午预订出去了10套。在限购令的大背景下，南京的这些商业项目日子显得更为好过。

　　限购令出台后，河西板块成为政策调控的“重灾区”，多家楼盘的销售跌入冰点。不过，河西的商铺销售却是一浪高过一浪，一周前御江金城推出22套商铺，销售均价达到了4万元/平方米，只用了两个小时，这批商铺就全部售完。

　　商业用地价高也热卖

　　限购令出台以来，除了部分商业项目风头明显盖过住宅项目之外，商业用地的出让也风头正劲。统计数据显示，从3月份至今，南京市国土局公开出让的26幅建设用地中，商业用地占到了17幅，出让总面积也达到了131万平方米。同期，南京住宅用地只出让了9幅，总出让面积为69.8万平方米。和去年同期相比，今年的商业用地出让面积是去年的7倍还多。

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　　库存超293万平方米，今年才卖出24万多平方米

　　商铺热销，商业用地频频高价成交，南京的商业地产似乎因祸得福，呈现出一片热火朝天的局面。不过，在上周“2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会”新闻发布会上，南京房地产学会会长胡志刚表示，开发商蜂拥至商业地产，其实是因为面对限购令缺乏应对策略，一哄而上，将来市场堪忧。

　　“限购令之下，不少人盲目投资商业地产，带来了市场的泡沫。”中商联商业地产机构执行董事汪洋表示：“南京目前的商业地产供应量其实是过剩的，除了现有的大批库存量外，每年还有200万到300万平方米的供应量，各种商业广场、综合体商业、社区商铺不断涌现。像江宁、仙林等很多商业项目的空置率都很高。”

　　记者从南京市网上房地产提供的统计数据中看到，撇开商业性质的写字楼不算，南京的商业用房可售面积就超过了293万平方米，今年以来商业用房的成交面积只有24.77万平方米。库存和成交之间的差距依然非常大。限购令出台之后的商铺热销，仅仅是特定时间段之内的局部表现。

　　卖出去的商铺烂尾的也多

　　“南京经营不善的商业项目，毫不夸张地说，遍地都是。”瑞恒投资集团执行总裁张良向记者表示，从2007年开始，他们就在南京寻找1万平方米左右的商业项目，进行包装运营后再出售。这些商业项目在被他们收购之前，大都是些经营不善的烂铺。张良表示，南京在过去10年的房地产开发热潮中，开发了大量的商铺，开发量远远超过了南京市场的自然需求量。这直接导致了南京商业地产有两个特色，一个特色是商铺的价格和住宅差不多，正常情况下商铺价格通常都是住宅价格的三倍；另一个特色是主城区有大批烂尾的商业项目，经营收益长期保持在惊人的低水平。

　　张良表示，投资商铺其实是个高难度的技术活。目前南京的大批商业项目，在开发之前缺乏整体规划引导，此外同区域开发商各自为战，大量商铺同质化竞争严重。投资者在买下商铺之后，又缺乏专业的经营管理团队。张良表示，对于普通投资者来说，不要被CPI吓破了胆，投资商铺一定要谨慎。