商业地产行业正呈现前所未有的投资热潮：从未有这么多的企业和资金投向这个领域，从未有这么多的商业综合体扎堆儿在中国的一线、二线城市。在房地产业实施严厉的调控政策之后，住宅开发商也纷纷把目光投向了商业地产项目。不仅如此，众多其他行业的公司也看到了商业地产的高利润，并裹挟资金闯了进来。

    任何领域都有它合理的承载限度，当多个城市商业地产项目过度集中，一场恶战将在所难免。作为观察者和研究者，我们希望通过专门开设“商业地产”版对这一热点行业进行持续关注，通过理性的报道来搭建起一个连接产业上下游的平台，并为行业提供更多有价值的观点和启示。

    8月7日，25万平方米的成都大慈寺文化商业综合体对外亮相。然而，对于成都这座即将拥有110余个城市综合体的二线城市来说，这只是冰山一角。

    来自四川省商业地产联盟的数据显示：目前成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，这一数字已经超越北京和上海等一线城市。不断井喷的商业地产供应量，已让成都显得格外“臃肿”。同时，商业地产的疯狂供应也让成都的大量城市综合体面临着巨大的招商和消化难题。

    盲动岁月

    几乎每个工作日，陈威都会开着车从成都东大街转向人民南路，然后到达天府大道。作为一家知名商业地产顾问公司经理，陈威每天都在这条L型的城市主干道上考察项目、拜访客户。

    2007年开始的房地产调控让更多的资本挤入了商业地产，尤其是在这一年成都获批城乡统筹试验区后，政府开始将“建立以金融为核心的现代商业服务业”作为城市规划的重点，规划在2030年之前，成都的南部将出现以金融和总部基地为特色的成都中央商务园区。

    凭借着这样的政策利好与想象，九龙仓、铁狮门、凯德、新鸿基等外来资本频频在成都抢地建高楼。

    然而，伴随2008年金融危机带来的产业转移风潮，更多的内资房企、外资房企及产业资本又开始沿着东大街南延线抢地，成都商业地产人的烦恼也接踵而至。

    “110多个大型综合体中，近六成项目都聚集在成都东大街—人民南路—南延线一带，几乎每一公里就有一家五星级酒店；在5.1平方公里的金融城里，至少有19座高度超过200米的写字楼。”成都天爱地产顾问公司总经理何欣表示，大部分商业项目都集中在2012年至2015年上市，相当于把20年的供应量集中到了3到5年。

    2011年以来，在住宅市场频遭政策打压的背景下，资本也快速从住宅流向商业地产，从一线城市流向商业生态并未成熟的二三线城市。

    据世邦魏理仕最新公布的“全球零售业调查数据”显示，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。未来几年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都1000多万人口计算，仅新建的商业项目，人均商业面积就增加1平方米左右。

    此外，目前整个成都市建筑高度超过200米的商业项目（含规划与在建）总数已经超过30栋，而高楼最多的纽约也仅有35座，上海只有21座。

    招商难题

    成都商业地产的吸附效应正吸引着众多投资者的投资热情。然而，“围城”现象也同时在凸现。

    世邦魏理仕的报告称，成都是一个一年仅有60万平方米左右消化量的区域中心城市，但最近两年的商业地产供应量，则需要15年时间才能消化。

    随着城市综合体的日益增多，原本是追着开发商跑的家乐福、欧尚、沃尔玛、国美、苏宁等商业机构也成了新兴商业综合体的“香馍馍”，但是在冲进来后才发现，一切很难如意。

    以成都天府大道以西建筑面积达12.5万平方米的苏宁生活广场为例，这个地理位置和交通条件均优的购物中心，在开业一年多来，经营状况一直不理想，很多店铺仍在招商中，一些开业店铺也因人气不足关门歇业。

    何欣告诉记者，苏宁生活广场的周边聚集着宜家、欧尚、凯丹、富森美家具等商业卖场，相对来说，电器的吸引力显然不如前几类商业形态。而周边还有几个规模更大的综合体正在建设，苏宁生活广场很可能陷入恶性循环，最终烂掉。

    不仅城南这种新型的商业中心面临招商的难题，在成都最为古老的骡马市商圈，由商业地产领军企业之一的富力地产所建的成都富力天汇MALL，在开业两年以来也因萧条，被人形容为“地广人稀适合散凉”。

    “富力天汇MALL引入的一线名牌并不多，很难吸引更多的消费者驻足，且离春熙路太近，人流分离严重，部分商家已经入不敷出了。”成都一位不愿具名的商业综合体负责人向记者表示，由于大规模的新型购物中心的出现，人流和品牌商家有了更多选择，原本处于黄金地段的商业体由于租金较高，也出现了招商难题，黄金商圈春熙路已有多家购物中心因经营不善倒闭或易主。

    众多的商业综合体扎堆儿，也直接抬升了成都商业地产人才的“身价”。“一些刚毕业两年的商业地产从业人员，很快就被另一家公司许以高薪高职位挖走，而有三四年招商管理经验的很多直接被50万元到100万元年薪挖去当总经理。”陈威表示，目前成都商业地产开发商70%都没有商业开发和运营管理经验，大多凭借挖人组建团队，当“泡沫散去之后，其实大部分都在裸泳”。

    “烂尾楼”危机

    “在100多个综合体扎堆儿的情况下，谁也看不清明天。”上述商业综合体负责人表示，唯一可以肯定的是：那些现金流良好和融资能力更强的开发商将支撑得更久，最终形成优胜劣汰的局面。

    当梦想照进现实，成都商业综合体因现金流破裂而失败的例子并不在少数。

    1993年，曾在富豪榜排名第二的商人陈宇光凭借在海南开发过几个购物中心的经验，回到成都开始修建熊猫城。按照最初的规划，他将开发一个总建筑面积50万平方米、投资额25亿元的都市中心MALL，号称“西部第一城”。

    但是他过高估计了政府的拆迁能力项目因拆迁问题停工，且一停就是8年。这8年间，“西部第一城”慢慢蜕化成了“西部第一坑”：本来只想投入1.5亿元的陈宇光，先后砸了14亿元在这个项目上。后来，陈宇光将项目卖给富力地产，熊猫城变身富力天汇MALL，仍未能完全打开局面。

    “由于规划缺失，加上招商困难，开发商资金断裂，在过去20年里，成都先后产生过73栋烂尾楼，直到现在，其中有16栋楼还未完全复工。”何欣表示，成都商业综合体并未从这些项目上吸取教训。“很多开发商都是跑到香港、新加坡甚至上海参观一番便完全照搬其商业模式，回来后做规划建购物中心，却不想很多商业综合体从设计到运营思路完全雷同。”何欣认为，同质化的竞争集中在同一区域的商业综合体，其后果终将会陷入“烂尾”或“空置”的局面。