如何看铺，如何买铺？上周开始，我们对成都商业地产的几条投资纪律进行了抽丝剥茧，解剖了几只麻雀，对于商铺的级别形态进行了正本清源。

    1、买商业，要讲级别，低级别的社区商业只能看眼前账，成长性受限；

    2、成都高级别的城市综合体商业，基本只租不售，对外发售的不过万达、龙湖、华润三家，而且对外销售只是小比例商铺，主体依然只租不售；

    3、买商业，谁都知道要看地段，但是不知道看动线，商业动线是一个商业能不能火的核心密码。

    而今天，我们将请成都商业地产专家冯珏，为投资者讲解商业运营能力是买铺成败的关键，没有整体运营，没有持有型商业的带动，散铺投资就只能靠天吃饭，你将自己的铺子租给了咖啡馆，隔壁则将铺子租给了汽修店。

    买商铺，一定要跟着“持有型”商业吃欺头

    成都关于商业投资所吃的所有苦头，可能都是产权分散，没有统一运营导致商业走向衰落，投资回报也就成了无源之水。因为“一卖了之”的商业，买了之后，投资者各自为政，商业没有主题，或者是同行恶性竞争，或者是完全没有商业主题，不能形成吸引客流的合力。成都是一个消费特别讲究聚集效应的城市，卖打印机、卖渔具、卖保险箱，甚至卖粽子都有自发形成的主题街，虽然不叫粽子主题街，但是一到端午，曹家巷的粽子一条街就熙熙攘攘，成为成都一大景观。

    所以，商业需要聚合，而跟着持有型商业，才会分享大城市商业的“欺头”。一位世界知名餐饮巨头负责拓展商业选址的负责人表示，目前对于投资者来说，分享城市综合体的机会并不多，因为城市综合体内的商业，口岸好的基本上都是自持，拿出来销售比较少，但是因为开发商自持占主体，所以整体运营有保证。而且从长期来看，城市综合体因为是整体运行，加上大量室内和室外的过渡空间，有对抗天气的优势，总体上是不打伞的商业。

    而目前，背后是持有型商业的商业街，从租金回报上也十分可观，金牛万达广场的金街租金回报可以高达500元/平方米/月；而重庆龙湖时代天街开业后，部分位置的租金飙升到1000元/平方米/月。

    冯珏指出，城市综合体的规划，可以保证很多位置，能够分享到主力店或者持有型商业的红利。以龙湖金楠天街为例，整个项目自己持有10万平方米左右的shopping mall，与天街里的商业形成商业的分流与聚合，能够逛得开；同时商业又不外泄，包得住。龙湖天街里为了做一个区域中心级的商圈，可以说是煞费苦心，在规划上把原来两块土地分成四个地块，这样通过十字形的街区，增加了商业街面，也增加了商业街的通达性。虽然这样会牺牲掉建筑面积，但是这实现了外部通车、内部环状并且闭合的商业动线，四个方向随便逛，同时四个出入口又方便通抵。围绕整个项目是个环状的大商业动线，每个地块又是一个独立的小环线，且四个小环线主次分明，三个小环线都指向9.6万平方米的shopping mall。据悉，这个近10万平方米的shopping mall，龙湖将自持运营，而这个商业灵魂，也将为天街里贡献庞大的人流和消费机会。同时，天街里通过街区商业，放大shopping mall的室外空间，实现像逛公园一样逛天街里。