研究数据

　　中原：7月写字楼成交量降了30%市场中的纯投资客明显减少

　　“写字楼市场不好，市场成交也有所萎缩。”中原工商铺中心区区域总监田慧告诉南都记者，从上个月的数据来看，7月成交量同比去年大概降了30%。“上个月公司成交为60多套，而在以往一个月成交可以达到100多套。”不过，她也表示该项统计还有商务公寓计算在内，因此数据并不算特别准，仅能作为参考。

　　值得关注的是，目前市场成交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的甲级写字楼。并且现在市场中的纯投资客相比以前也明显减少，更多是一些自用加上投资意向的客户。由于甲级写字楼不会饱和，放盘量不大，企业放盘的价格也不降，而投资者投资意向并不强，市场处于一个僵持阶段。但她也表示，未来肯定会有一些调整，包括前海片区发展起来后，经营企业产业链集中，写字楼市场肯定会有所调整。

　　美联：写字楼成交速度变慢超1000平方米的成交困难

　　据美联物业样本监测，7月深圳二手写字楼成交均价为45103元/平方米，环比上月上升0.06%，同比上升0.21%，较2007年基期则上涨143.42%。样本的平均租金为178元/平方米/月，环比上升1.04%，同比上升1.91%。

　　虽租售均价仍显上涨，但涨幅减小，而且去年“十一”起商业地产按评估价过户的政策影响依然笼罩在二手写字楼市场上，令写字楼成交量减小、成交速度变慢，超过1000平方米的写字楼单位消化周期长，成交困难，基本都需要分拆成小面积进行出租和销售。

　　“商业地产的价格极具黏性，涨价容易降价难，因此价格的反应相对滞后。”美联物业全国研究中心主任徐枫说，她预计受下半年新增供应量增加的影响，写字楼租金上升将会受阻。而且目前深圳二手写字楼价格普遍偏高，交易环节的税费也高，投资客再入市都很谨慎。

　　戴德梁行：下半年将增40万平方米甲级写字楼年内租价将“止升企稳”

　　2010年至今，深圳甲级写字楼租金一直在上涨通道，今年上半年仍有6.05%的涨幅，达到每月每平方米193.02元。但进入下半年，深圳写字楼市场将出现较多新增供应，包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积，带来较大的新增供应压力，同时也一定程度刺激需求的释放。结合企业当前谨慎扩张的态度，我们预计下半年写字楼市场仍将以平稳为主，快速转冷的可能性不大———写字楼租金上涨压力出现，年内甲级写字楼租金或将止升企稳。

　　“中长期来看，2014年后超过100万平方米的年度供应量将给市场带来巨大的消化压力。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端补充，“但由于新供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力相对较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，也正因如此招商周期可能拉长，市场整体空置率被拉高。”

　　趋势探讨

　　“未来写字楼空置问题将更凸显”
　　肖小平中联地产二手房研究院总经理

　　从全国房地产市场来看，鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状，这看似个案，背后其实蕴藏着行业大势的驱动力。深圳华强北写字楼市场的现状，或许就是整个深圳写字楼市场低迷的前兆。

　　写字楼比住宅更能紧密地反映市场状况。目前整体经济形势不佳，企业需求缩减，加上总部经济、旧改综合体和前海效应集聚，未来写字楼供应量将大幅上升。因此，空置率的问题将愈加凸显。

　　但是，价格与交易量胶着的状况将持续一段时间。主要原因是实业的萎缩导致业主缺乏新的投资渠道，加之长期以来楼市树立的信心让其不急于离场，没有降价销售的动力。因此，整个写字楼市场的交易量会下跌。

　　由于商业地产评估价征税政策的实施，二手写字楼交易税费高企，让不少投资客在入货装修后再次推向市场获利不丰，回报率低，炒楼只赚了辛苦钱。这也大大降低了更多资金投入交易市场的热情。

　　因此，如果市场不出现更好的资金出口作为契机，写字楼市场将不会出现大的波动，继续胶着。

　　“非优势资源型写字楼投资危险”
　　简家宏深圳高力国际代理服务部董事

　　现在深圳能买到的一手写字楼中心区没几个，以后3-5年，中心区能买到的甲级写字楼越来越少，而关外反而越来越多。从供需关系上来说，物以稀为贵。并且，随着很多开发商成熟起来，现在很多一手甲级写字楼开发出来后，开发商都倾向于持有，因此，长远价值空间大。相比之下，一些乙级写字楼以及不占地理优势的写字楼，未来供应是会越来越多的，因而成长性并不看好。而且从目前的市场表现来看，部分这类的写字楼竞争力已经开始下降，未来售价、租金都会受到冲击。因此，他建议，投资写字楼，应该建议选择一些差异化、不可复制的产品。