这几乎是一个城市综合体“大跃进”的时代。

    世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争表示，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动以及城市人口的消费能力等因素。

    “因此，一线城市由于经济增长稳定、城市配套成熟，即使是项目地点偏离核心市中心区域，也会因为交通便利和配套的发达而被市场接受。”但乐晓争认为，部分二、三线城市的大量潜在供应量，受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响，或许在未来的吸纳量方面遇到阻力，并影响物业的价值回报。

    从阳光新业监测到的数据来看，各地规划的城市综合体建设规模非常惊人，已经到了“哪个城市不综合”的地步了。有些县级城市也动辄建一个体量几十万平方米的综合体。“如果披露的计划全部如期建成，可以很肯定地说，城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”阳光新业助理总裁李睿如是说。

    “商业地产是远比住宅专业化程度更高的产品，现在这一细分市场已经逐渐有矛盾显现出来了。而如果照这一趋势发展下去，新增综合体项目的问题将在未来2~3年集中爆发，甚至呈几何状爆发。”李睿认为，目前商业地产暴露出来的主要问题是同质化竞争、人才匮乏、运营管理不足以及由规划不周导致的城市交通压力、环境污染并有可能导致项目空置。

    在乐晓争看来，一个城市综合体能否成功，主要取决于地方政府以及开发商对于区域和项目的把控。

    “一方面要看政府在出让土地时答应的区域配套能否完成。”乐晓争表示，新批建的城市综合体由于体量较大，往往地块位置都在城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套，才能吸引新人口的迁入。“有了人口的迁入，综合体才有成功的基础，否则就是空城。”

    除此之外，综合体项目开发商的能力也显得尤为重要。

    “用传统的做单体的经验开发综合体是行不通的。”根据乐晓争的经验，目前可能导致综合体项目失败的问题主要在于开发商对于资金的安排、开发进程的控制以及前期规划中对于产品业态的可转换性等方面。

    乐晓争举例说，有些开发商会像做单体一样一味追求容积率的提高而去想尽办法修改规划，而压缩了理应给予规划、扩初和施工设计的时间。匆匆赶工的结果，和忽略通过整体规划和设计优化提升产品价值的做法，往往造成后期多争取了面积，但是降低了每平方米单位面积的价值，使得总收入并没有提高。同时，业态转换灵活度差，使得项目应对市场供求和政策变化的抗风险能力降低，资金的使用效率降低，开发贷款利息支付等方面增加的成本可能会比多争取来的面积带来的收入更多。

    而政策风险也是开发商不得不考虑的重要课题。

    “现在仅仅是对住宅市场限购、限贷，但在中国的房地产市场，开发商不得不去考虑有可能面临的政策风险。”乐晓争就建议，在开发前期的规划阶段，开发商应为产品定位预留足够的灵活转换空间以及未来可升级拓展空间，以便在政策或市场环境发生变化时，根据需求进行及时调整业态。她表示：“如果一个综合体本身硬件有缺陷，靠后期调整运营团队也是无力回天的。”

    实际上，一个综合体投入使用之后，其所处的市场便具有了天然杠杆调节作用，以考验开发的成功与否。

    以其中的零售商业为例，零售商家如果感觉经营效果不好，自然会选择退租，更换到其他销售状况好的项目中继续经营。“这就出现了市场规律作用下的优胜劣汰。”乐晓争认为，未来综合体项目的发展趋势是，好的项目越来越旺，不好的项目最终被底价转卖或改建。