朱中一建议稳定新增投资

    虽然很多省份宣布一季度房地产市场稳定，但是来自中房协的统计数据表明，今年一季度房地产和土地投资情况仍然不理想。

    4月23日，中房协秘书长朱中一在中国社科院房地产蓝皮书发布会上介绍，今年一季度全国房地产投资增幅为4.1%，同比下降了28.2%。土地开发投资下降了12.4%。房地产企业购置、开发、新开工土地投资分别下降40.1%、11.3%、16.2%。

    对于持续下降的房地产投资增幅，朱中一建议各级政府从长远着手，对当前市场保持平常心态。各级政府出台调控政策时，不仅要着眼当下，更要制订长期的稳定房地产市场政策。

    应重视增量

    中国社科院城市发展与环境中心研究员李景国表示，基于扩大内需投资等因素考虑，今年下半年房价和交易量可能企稳，结束连绵下跌的势头。

    李景国的信心来自于各级地方政府在一季度做的大量稳定房地产市场的工作。4月初，全国主要省份基本都发布了本省房地产市场一季度运行情况报告，皆表示当地房地产市场运行企稳。

    朱中一表示，去年年底下发的国务院“131号文”已经授权地方政府因地制宜地采取措施来稳定当地的房地产市场。其中，最重要的是稳定房地产市场投资。因为对于地方政府来说，房地产投资是拉动GDP的重要支柱，其对地方经济增长意义很大。

    例如，北京市加大了土地一级开发的投资力度。北京市土地储备中心准备投资1000亿元，新增4700公顷土地储备。“这是地方政府提振市场信心的表现。”中国社科院城市环境中心研究员牛凤瑞如是说。

    “从全国来看，一季度多数地方政府都采取了积极措施稳定楼市，有的加大土地储备投资、有的收购商品房作为保障房。”牛凤瑞说，很多地方政府采取从市场上收购商品房作为保障房的方式来稳定市场，而这种做法也得到了建设部等主管部门的肯定。

    中国土地规划勘测院一位专家在上述蓝皮书发布会上表示，一季度地方政府在土地供应和土地投资上也改变了去年以来的消极态度。

    “政府经常处于两难的尴尬境地，不卖地有压力，卖地卖不出好价钱。”上述专家表示，今年一季度虽然很多土地仍是以底价成交，而且土地流标率仍较高，但是地方政府改变了消极态度。从今年一季度开始，都在积极保持供应量，主要是加大土地一级开发，增加土地储备。

    但是，朱中一表示，房地产宏观调控的主要目的是稳定房地产市场投资，但是，很多地方政府忽视了新增投资的持续拉动作用，而将主要精力放在消化存量上。地方政府出台了不少刺激房屋购买的措施，但是并没有给房地产开发投资出台足够的税收、金融等优惠政策。

    “稳定房地产市场需要做好稳定投资和消化存量的关系。”朱中一表示，目前存量压力也不小，有的地方政府会为了稳定房价而减少土地供应，或对新增土地开发投资放缓，这样很容易使土地市场在长期供应上出现失衡。

    如果当前土地供应过少，而按照房地产行业周期，2-3年后可能会因为土地供应不足，而出现房价暴涨的情况，这不符合稳定房地产市场的调控要求。

    房地产开发投资、购置土地面积、完成土地开发面积和房屋开工面积持续大幅度下降，可能会为2-3年后的宏观经济运行埋下隐患。

    “虽然当前存量消化压力不小，但是地方政府应高度重视这个事情，将新增开发投资保持一定规模，把盘活存量作为一个有效供给的成分来考虑。”朱中一说。

    需保证多层次供应

    当前，限价房等中小套型、中低价位的商品房也面临是否退市的争议。而很多地方政府已经提出停建限价房的建议。

    朱中一表示，多层次住房需求的理念不应该丢。当前房地产市场低迷的时候，开发企业和地方政府都将如何恢复市场作为第一要务。但是，朱中一建议，地方政府在稳定房地产市场的措施中，不应该忽视分层次供应的理念。

    中国社科院研究员易宪容4月23日在搜狐财经举办的“打破楼市僵局”论坛中对本报记者表示，不反对一些地方政府从市场上收购商品房做经济适用房的做法，但是政府一定不能为高房价买单。

    朱中一认为，当前稳定房地产市场工作中，还必须处理好住房保障与市场协调的关系。

    由于住房保障目前逐步开始与地方官员的政绩考核挂钩，很多地方政府都公布了庞大的保障性住房建设计划。朱中一认为，地方建设保障性住房应该量力而行，而且给予地方政府充分的授权，采取市场收购、货币补贴等方式来解决住房保障问题，而非单纯地大规模建设保障性住房。

    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新对本报记者说，经济适用房目前虽然在北京等一线城市仍有需求空间，但是建设经济适用房应该让地方政府根据实际来操作。

    今年年初的住房和城乡建设部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年经济适用房要建设130万套。

    由于目前各地已经开工的经济适用房规模较大，仅北京、上海等大城市就可以完成这个建设任务。因此130万套对全国来说，目前不是一个压力。

    朱中一表示，中央投资住房保障资金应该首先用于廉租房建设，地方政府解决其他人群的住房保障问题，可以根据地方实际来进行。

    李景国建议说，稳定房地产市场，还应该对住房消费和住房补贴进行系列的改革，尤其要改革目前的公积金管理制度，将其改为居民住房储蓄补贴。将住房保障资金从建设环节的补贴，改为终端消费环节的补贴。

    同时，住房保障还应该扩大保障面，将进城农民工等纳入城市住房保障范围。而对于目前有的城市已经启动的“夹心层”住房保障研究问题，牛凤瑞等专家认为，应该继续推进。

    朱中一对记者说，当前应该考虑一个房地产市场的中长期规划和中长期政策制定，以稳定市场信心，同时使地方政府的稳定房地产市场举措具有依据，避免盲目性。