平常心看待本土房企的静默

    土地储备是开发商的立身之本，手中有粮心里不慌。但是上半年看似火热的土地市场背后，是几家欢喜几家愁。外来大鳄们拿着一麻袋一麻袋的钱来杭州抢地，而杭州本土开发商却集体无奈地充当了看客。

    以前大凡有重要的土地拍卖，总会见到一个穿着红T恤的老板身影，那是绿城的宋卫平。大凡他看上的，别人就别想抢走。可是，由于在这一轮调控中深受创伤，绿城已经两三年没有在杭州拿地了。所以，在今年的杭州商品房市场，我们看不到绿城有任何的新盘，目前在卖的都是一些老盘未开发的存量，像西溪诚园、明月江南、兰园、田园牧歌以及余杭的玉园、蓝庭、翡翠城等。老大哥绿城是如此，本土的其他房地产企业同样囊中羞涩。金都、坤和等以往实力不错的房企，这几年都没有新增土地储备，只能靠销售存量维持业绩。相较之下，滨江集团的情况稍好一些，尚有西溪明珠以及新入手的五常湿地地块和勾庄地块等新项目。而不少规模中等的开发商如宋都、野风、华盛达、钱塘、欣盛、东海等企业目前在售的项目接近尾声，又没有新地块入手，一旦存量售完，同样面临品牌在杭州市场上“失声”的危机。

    与本土房企的乏力形成了鲜明对比的是，这两年外来大鳄在杭州的狂飙突进。除了以万科、中海、嘉里、九龙仓、龙湖等为代表的外来全国性房企依靠雄厚的资本实力在杭州大量增持土地之外，融创、富力、方兴、万达等此前从未涉足杭州市场的大牌房企也杀入杭州，还有一些我们并不熟悉但是却“不差钱”的外来公司不断涌入，比如今年5月分食奥体板块热地的旭辉、深圳深国投房地产有限公司，还有拿下城东新城新地王的淮矿地产。难怪有人说，杭州都快成为“鳄鱼池”了。

    根据目前拿地及土地储备的情况，可以预见，本土房企的市场占有率将大幅下滑，大量本土房企或将在大鳄的夹缝中求生存。这种情况让人心情复杂，毕竟杭州本土开发商历来是开发品质和口碑都走在全国一流行列，如果在外来公司的挤压下就此没落甚至有个别品牌公司退出舞台，那毕竟是一件非常遗憾的事情。但是，从另外一个方面来看，房地产行业的寡头化、大鱼吃小鱼的进程不可避免，事实上这个进程已经落后了，如果未来几年行业品牌集中化的趋势能够加快的话，对整个行业的健康发展是大有好处的。毕竟，时代的巨大推手不可逆转，杭州大量中小型开发商必将同其他城市的许多开发商一样，或被兼并、或被挤出舞台。对此，应该以平常心待之。

    融资成本高，本土民企被外来大鳄挤向边缘

    今年5月，任志强在接受记者采访时曾说：“杭州的房子不只是杭州人在买吧？我知道许多外地人都爱在杭州买房子。”言下之意，杭州的房子如此受欢迎，房价如何降得下去。

    而如今，不只是杭州的房子受外地人欢迎，杭州的土地更是受外来房产大鳄的热捧。在今年1-6月的杭州土地市场上，主城区一共出让26宗宅地，其中19宗被外来大鳄收入囊中，贡献土地金246.5亿元。这19宗宅地可建面积达222.7万平方米，占宅地总可建面积的84%，可以说今年上半年杭州主城区逾八成出让宅地被外来大鳄包揽。

    土地是开发商赖以生存和发展的战略性资源，开发商拿地主要基于两点判断：一是看好后市，二是看好拿地城市和区块的前景。细数这半年来，首次进入杭州的就有万达、首开、越秀、旭辉、港中旅等8家外来房企，不少是以高溢价竞得多宗优质宅地，可见他们对杭州市场的渴望。与此同时，万科、中海、龙湖、金隅、融科等外来房企也在继续拿地，扩大在杭州的布局。一位外来房企高管曾表示，杭州主城区不大，虽然没有一线城市的人口和城区规模，但城市实力、市民消费力以及独有的自然景观历史人文资源、对周边城市的辐射力等等都使得杭州极具魅力，让外来大鳄们“来了不想走，没来的争先恐后要挤进来。”

    此番外来大鳄的“攻城略地”考虑的不仅是扩大市场份额，更是扩大什么城市的市场份额。双赢机构的章惠芳表示，一个企业也有它的“二八”现象：即在20%的城市取得80%的销售额和利润。而杭州，就是众多大鳄纷纷争夺和中意的20%的城市之一。

    这一轮“圈地”，本土房企明显底气不足。谁都知道，浙江是民企大省，90%以上的企业都是民营企业。在今年博鳌论坛西湖峰会上，一位杭州房企高管提出一个众多民企关心的问题：“有央企背景的房产公司正在越来越多地占领房地产市场，民营企业的生存发展之道又将如何？”对此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在资金方面，民企的确不占优势，生存发展之道便是做好房产品，提升品牌。

    据分析，在杭州土地市场上，地价超过10亿元的地块开发商基本属于上市公司和国企央企，不少上市公司具有外资背景。这些上市公司和国企央企融资能力强，资金成本低，一般年息仅3%—5%，而本地房企的财务成本一般在10%—15%,所以有些土地拍卖成交价按民企测算已经无利可图，而资本大鳄却还有利润空间。融资成本高，再加上土地价格被外来大鳄一再拍高，使得本土房企想在主城区拿地补充土地储备显得十分艰难，迫使他们转战边缘城市，或者其他二、三线城市。

    不过，相对于本土房企的开发速度，外来大鳄的节奏明显要快很多。许多外来大鳄采取快节奏的操盘策略：快速拿地、快速开盘、快速销售，从而快速回笼资金，“快销”带来宽裕的现金流，再投入下一轮的拿地开发中。当然，这种快节奏往往是和企业的管理模式、开发效率有关，很多房企在拿地之前就完成了所有的前期设计和规划。快节奏的开发速度也最大限度地为开发商提高了资本周转，减少了财务成本，也能更有效地规避政策风险。这或许也是值得本土房企借鉴的。