2012年年初，杭州市建委和杭州市规划局联合出台的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（以下简称《意见》），规定商业办公等非住宅类项目不得采用单元式或住宅套型式设计、每个标准层建设不得超过3个带独立卫生分割单元、不得分割转让办证……这些条例因招招直指之前风靡楼市的酒店式公寓，所以被业界称为“禁酒令”，而小户型集聚的村留用地项目，无疑也深受影响。

　　其实，除此之外，村留用地市场如果要真正迎来春天，需要提升的空间还有很多。

    应对“禁酒令” 产品更趋多元化

　　提问：说到村留用地项目，大家第一个反应就是酒店式公寓，因为这种类型的房子转让比较容易，开发商比较喜欢打造。但去年年初，“禁酒令”的出台也让村留用地项目深受影响，这部分产品今后应该何去何从？

　　陈焕春：如果“禁酒令”真的严格执行的话，可以将51％的部分考虑做成以租代售的小户型产品，因为51％部分本来就不能产权分割，不受“禁酒令”影响，但要跟购房者说清楚。因为从目前来看，低总价的投资渠道还是很少的，这部分产品或多或少总是有它的客群存在，可以作为变现的工具。但这部分产品，最好还是要结合地段、结合产品的具体特征，走一些商业地产的正规路线，比如由一家公司整体持有，这也有利于未来公司的资产沉淀。

　　因为之前酒店式公寓作为一个快速回现的产品，可以支撑开发商的资金链，所以开发商都喜欢做这类产品。但其实，村级留用地项目可以做的类型很多。

　　黄海波：我觉得对于这一块，政策应该做出更明确的规定，应该向购房者明示51%的部分，也是可以卖的，如果不行，那么是不是可以当投资金融产品来卖。比如是否可以考虑采用租赁经营权的模式，如五年经营权就可以转让，我想今后应该会有一些金融工具来对接这个项目，村级留用地做信托或者是基金持有是比较合适的。

　　我们最近在研究主题性商业，比如有一些区域商业中心，像城东天城路这一带，未来可能会成为一个区域的商业中心。另外还有一些地处发展还不是很成熟区域的村留用地，现在开发商业和办公时机还不是太成熟，但是不是一定要做成酒店式公寓呢？不然，是不是可以尝试做一些主题性的商业甚至是一些专业化的市场？我想应该也是一种不错的选择。

    企业会所、类别墅 村留用地应尝试高端产品

　　提问：无论“禁酒令”能否执行到位，但一个趋势是，今后村留用地项目中的写字楼比例将会提升，或者大平层的供应量会增加，应该如何对同质化实现破局？

　　朱春霞：村留用地一直是一个带着脚镣起舞的产品，产品做得很艰难，但与此同时，它一定程度上又应该是自由发挥，引领市场的一个产品。我觉得从产品上来说，杭州村留用地项目可以分为四个阶段。

　　第一个阶段是非常散漫的，政策如何，要做成什么样的产品，都不清楚，这个阶段的产品给公众的印象不是很好，导致后来大家要花很大的精力去扭转它；

　　第二阶段是留用地的纯粹小户型阶段，它们通过各种附加值比如做成loft、精装修等来比拼，客户群是过渡性自住刚需、投资客或者是老年人；

　　第三个阶段则是“大平层阶段”，因为2008年后允许产权分割到层，开发商往往在楼盘中搭配小户型和大平层，但这种大平层常常是做成办公形式，而很少有人把它当作一个平层的豪宅来做，其实我认为这对于村留用地来说，是个契机。因为2008年之后，别墅用地就已经禁止开发，特别是市中心豪宅的量更少，所以大平层其实可以被当作容纳了各种豪宅功能的高端产品、把它作为别墅的平面化形式来打造。这个拓展性是非常大的。

　　而第四个阶段，我认为是“自由作品时代”，因为村留用地解除了产权上的限制，可以给产品更多的想象力和发挥的余地。村留用地可以往更高端的方向上走。

　　陈焕春：一些地段比较好的村留用地，其实可以尝试类别墅、企业会所等等类型。如果这块地周边有一些可利用的景观资源，同时价格又合适的话，其实对于一些企业来说，是有吸引力的，它可以用来作为会议、招待等等功能。比如在杭州西溪湿地边、西湖景区里面有很多会所，都是企业自发去租赁，他们有这个需求。如果细细挖掘，这块市场还是有潜力的。