新“国五条”细则已经落地，对于政策倾斜的刚需房源来说，影响并不大，甚至在近期又迎来了一波成交高潮，个别楼盘重现一房难求的局面。相比火热的刚需市场，杭州的高端市场却呈现出明显的两极化行情，有的千万级产品开盘没几天就能去化八成，有的产品却半年也卖不出一套。在市场以刚需为主的情况下，未来几年的豪宅市场或将缩水。

    主城区内排屋成市场热点
    千万级排屋不愁卖

    日前，坐落在杭州市中心武林广场东700米的新湖·武林国际，推出了院落产品——武林院子。这批价值两千余万元的高端改善型住宅产品，仅仅用了一周时间，16套就卖掉了12套。“热销在我们的预料之中，毕竟市中心的排屋可以说是绝版的，以前没有，以后也不太会有。”项目营销负责人程旭华对武林院子的大卖并不吃惊，在他看来，这个项目可以说是一个不存在“竞品”的房产品，地段决定了产品的价值。
    随着西溪印象城的即将投入使用，和家园在售的排屋第3代——鼎园最近也是访客不少，一周能接待50多组访客。鼎园目前在售305方和367方的排屋产品，总共有50套左右，总价差不多在1300万元到3000万元之间。“客户主要来自城西和市中心的老牌高档小区，像桂花城、紫桂花园和白马公寓等，他们对这一片都很熟悉，”据项目营销负责人钟董宏介绍，鼎园的客户主要以城西改善型为主，金华、台州和温州的外地客户也有部分。
    桥西的名城公馆也将推出自己的排屋产品，目前虽然还没有开始蓄客，但前来售楼部询问的客户已经有很多了。据该项目的营销负责人胡智涛介绍，名城公馆的排屋产品预计将于5月份推出，户型有280方和320方，总共22套，总价在1300万元到1500万元之间。目前前来询问排屋产品的购房者基本以做生意的人为主，客户的区域性并不强，本地外地都有。

    高总价排屋为何热销
    地段和配套是决定因素

    比照以上3个目前成为市场热点的排屋产品，可以发现它们具备的共同特点：主城区内的排屋，也正是这个优势决定了它们在市场的受欢迎程度。“作为市中心的排屋产品，武林院子是不可复制的，”项目营销负责人程旭华指出地段的稀缺性是武林院子区别于其他排屋产品的最大优势。武林院子距离武林广场700米，可以享受市中心最繁华的商业配套。而距离西溪印象城商圈一步之遥的和家园，是城西改善型购房者购买第一居所的首选，“我们是主城区比较稀缺的排屋产品，业主可以享受西溪印象城商圈的成熟配套，”在钟董宏看来，成熟的配套是城西购房者选择鼎园的重要因素。名城公馆所在的桥西板块，经过这几年的发展，生活配套早已成熟，成为目前杭州最热的生活区域之一。
    除了地段和配套外，武林院子的户型设计也有独到之处，户型面宽都达到9.5米，而大多数城市排屋面宽只有7-8米。而和家园的大环境则为鼎园额外加分，“在主城区排屋中，很少有我们这么好的环境配套。”来售楼处咨询的客户大都对和家园的大环境都很熟悉，870亩原生坡地，起伏多变的丘陵坡地、潺潺而下的天然溪流、4000多株葱茏古木构成的居住环境让人流连忘返。

    多个豪宅项目受追捧
    品质和地段促进高端公寓持续走量

    最近高端公寓在市场上的表现不算太活跃，不过走量还是在持续进行。这些项目虽然总价都高达500万元以上，有些甚至卖到三四千万元，但仍凭借各自的优势，受到购房者的追捧。
    今年开盘的江景豪宅水晶澜轩首批推出的55套精装平层大宅目前只剩下十多套了，目前在售房源均价不到4万元/平方米，总价在1500万元到1600万元，“这个销量在这个价位的豪宅里面算是卖得很好了，是今年以来套均总价1000万元以上豪宅一次开盘销售套数最多的项目。”据项目营销人员介绍，选择水晶澜轩的客户大部分是事业有成的人，最能够吸引他们的是项目独一无二的江景资源，“对面能看到西湖群山和钱江新城，是钱塘江最好的一段江景。”
    同样位于市中心的武林壹号最近卖得也不错，每周陆陆续续都有成交，去年推出的7号楼已经全部售罄，目前在售5号楼448方平层和6号楼560方和640方跃层，其中5号楼总价3000多万元，6号楼4000万元左右。据透明售房网显示，目前武林壹号在售房源109套。城西的西溪诚园今年一季度卖了300多套房子，销售金额14.5亿左右，是杭州市一季度的销售冠军。目前项目在售90方到290方户型，单价在3.6万元/平方米左右。“目前没有新推房源，不过最近卖得还不错，改善型客户蛮多的，杭州本地和外地客户各占一半，”西溪诚园置业助理经理黄程侠告诉记者。

    学区或地段优势不明显以及拼套户型
    这些都会让高端公寓“滞销”

    最近，张先生买下了市中心一套130多平方米的三房，总价高达550万元。这是他买的第二套房，首付需要六成330多万元。看着这一大笔首付，张先生长叹一口气说：把家里一套房子卖了，然后再卖掉老家囤着的地皮。
    张先生掷重金在市中心买下这套豪宅，是多方比较考虑的。原本他看中了城东一个楼盘，品牌开发商开发，总价近500万元，算是市区内又一豪宅了。张先生考虑再三后，仍然选择了市中心这套三居室。一方面是地段比城东更好，最重要的是市中心的这套三居室比城东豪宅的学区更好。张先生的女儿今年三岁，几年后孩子就要读小学了，最终，张先生愿意多花五六十万元，选择了市中心这套房子。张先生选房的因素，可谓代表了大部分高端客户的需求：地段和学区。因此仅是具备其中一个因素，仍然很难聚集到大批高端客户。“像我们家里都做生意的，家底算不错，否则根本不可能买得起500万元的房子。”张先生坦言，他之前还动心过市中心这个楼盘180平方米的房子，无奈总价冲上了800万元，无力承受只能作罢。即使家底殷实的张先生，500万元以上豪宅都被压得气喘吁吁，动辄七八百万、上千万的高端公寓确实拦住了大部分购房者的脚步。
    除了总价、地段、学区、品质因素会影响豪宅销售，对于不少主城区的高端公寓来说，有部分“滞销”的原因不是需求问题，而是迫于目前的政策严控。由于杭州的“90/70政策”(即90平方米以下的户型要占整个楼盘的70%)，不少高端项目为了保有大户型的供应量采用了拼套的办法，就是一套房子持有两本甚至两本以上的房产证，但随着“限购令”的出台，这些房源陷入了尴尬境地。
    据了解，杭州市面上之前在卖的蓝色钱江、城市之星、臻园、昆仑公馆等都有拼套房源。而最近，还在为拼套苦恼的是御西湖和西溪晴雪，这两个楼盘一个在老文教区，拥有优质学区，一个在西溪边、即将正式开业的西溪印象城就在正对面，都是好地段、中高端产品，现在卖得也不错，在售房源都几近售罄，但相关负责人告诉记者，这两个楼盘还有一定量的库存房源未出，原因就是皆为拼套房源。销售人员告诉记者，这两个楼盘的大户型房源不乏询问的客户，在售的相同户型的单本证房源都卖得很好，而这批拼套房源由于目前限购政策未放开，不少潜在客户鉴于购房资格的问题，被挡在门外，也因为这个原因，这两个楼盘目前暂时都没有推拼套房源。