万达地产的商业模式，为它赢得了投资者们的追捧。

    为在A股上市，万达今年初成功引进建设银行旗下的建银国际作为战略投资者，完成第一轮私募，随后于7月启动了第二轮私募。建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家民营公司和投资人张大中(大中电器创始人)最终入股万达商业地产。两轮私募共融资40亿，第二轮认购价格达每股17元。

    但是，尽管资金规模、认购价格都创下民营公司内地私募融资之最，这却是万达的无奈之举。因为中国市场房地产信托(REITS)迟迟未有定论—按照万达创始人王健林一直坚持的理念，REITS一方面可化解单一银行贷款所隐含的金融风险，另一方面也可以让民间资本得以分享国内购物中心发展所带来的长期稳定收益。

    7月31日，《东方早报》报道，银监会联合央行草拟的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已于近日完成。这份REITS方案明确指出，房地产投资信托业务将由银监会和央行监督管理，同时确定了信托单位可以在全国银行间市场发行。这对万达盘活旗下大规模的商业地产尤为关键。可惜有消息称，第一批进行REITS试点的很可能需要国企身份，而万达是民营企业，可能赶不上这班车。

    万达最终选择了私募。

    自有出租形式的商业地产投资回报周期过长，是典型的沉淀资金行业。普遍规律是，单个商业项目需要建设期两年，运营两到三年后才能盈利。所以像新加坡的嘉德置地(在中国的公司名为凯德置地)那样通过REITS来运转商业地产，一直是中国的商业地产商们所向往的。

    2006年，王健林曾想通过发行REITS去香港融资，他的胃口是80亿，但万达商业广场过低的租金水平导致融资失败。

    REITS需要扣除税和其它成本，所以投资者对REITS的股息回报率要求一般高于IPO的投资回报率。有分析估计，万达REITS的股息回报率至少需在10%左右。但万达REITS资产几乎全部由大主力店及次主力店构成，这些店铺能够带来人流，却只能提供很少的租金，达到10%回报率相当困难。

    但当时的万达正面临快速扩张所带来的资金缺口，无奈之下只能将9个项目打包卖给麦格理渡过难关。

    之后，万达开始调整自身商业模式。

    早期的万达模式为出租主力店同时出售底铺。卖底铺可以迅速回笼资金，但带来的问题也显而易见：由于出售的底商经营过于分散，造成管理难度加大，与商铺业主诉讼不断。这一模式被万达不断改进，一心想做商业地产的王健林希望能自己持有商铺。

    新模式始于宁波项目，这是万达第一个郊区项目，项目总面积150万平米。从这个项目开始，万达回避城市的传统商业中心，集中转向二三线城市的副商业中心、新区甚至郊区。在这种城市综合体模式中，有商铺、酒店、写字楼或住宅，其中商铺为万达持有，仅用于出租，酒店也是万达自有，并与索菲特等酒店管理品牌合作，这些自有物业的比例控制在30%至40%，万达的固定收益能力大大提升。

    新的商业模式虽然仍未能帮助万达通过REITS，却带来了投资者的追捧。