写字楼租金上涨 中小投资者涌投写字楼
写字楼租金上涨引发连锁反应,中小投资者涌入写字楼投资。
北漂蚁族、城市流动人口承受房租上涨之际,那些住在大写字楼里的企业也不得不面对租金的上涨。
仲量联行、第一太平太维斯、世邦魏理仕三家顾问公司近日发布的报告显示,北京甲级写字楼需求旺盛,租金持续上升。虽然三家顾问公司由于在样本选取量上有所不同,统计数据有所出入,但得出的结论却相似。
根据第一太平戴维斯报告显示,本季度北京甲级写字楼平均有效租金提高4.3%至每平方米每月人民币166.5元,而市场平均空置率减少1.4个百分点至16.7%。其中金融街区域租金环比增长13.2%,为租金涨幅最大的区域市场,平均租金达到人民币233.5元/平方米/月,为1998年以来的最高值。
“写字楼的持有者们已经从2008年金融危机的恐慌中走出来了。”世邦魏理仕环球研究部高级经理蒋晶亮对本报记者说。彼时,无论租金降得多低,都不会有人来租,一大批外资企业都在退出,而市场“恐怖”的供应量更是给写字楼市场泼了一盆冷水。2009年北京写字楼迎来供应高潮。
但值得注意的是,一些热点区域的写字楼空置率仍旧很高。例如,CBD核心区域的写字楼空置率仍旧超过30%。仲量联行的研究数据显示,今年一季度CBD写字楼的空置率已经超过40%,但由于二季度吸纳量强劲,平均空置率环比下降了8.1%,达到37.5%。即便如此,写字楼的持有者们也不肯降价。仲量联行北京投资部董事庞树东在接受本报记者采访时表示,需求的增长速度远远大于了供给的增长速度,今年上半年仅有少量的写字楼入市。
世邦魏理仕研究报告说,2010年上半年,外资公司对优质写字楼市场需求回暖,特别是高科技、能源、制造等行业需求明显增加,并完成了多个大面积租赁交易。例如:IBM与盘古大观签署租约租赁了22,290平方米写字楼面积,松下租赁了位于CBD的光华国际7,600平方米写字楼,雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6,000平方米,维斯塔斯风力系统公司在平安国际金融中心扩租4,400平方米等。
而国内公司和机构也有大面积写字楼租赁交易完成,例如:教育机构新东方承租了中关村西区欧美汇7,600平方米面积,凯撒国旅租赁了光华国际7,500平方米写字楼,大成律师事务所承租国华发展大厦3,500平方米等,活跃的内资公司和机构正逐渐受到写字楼业主的关注。
蒋晶亮告诉记者,总有一些“客人”会因为租金的上涨而搬离,有些企业选择搬去了亦庄等郊区的工业园。而在CBD的甲级写字楼里租一间“豪华办公室”,有时不仅仅是为了生意,也是为了“形象”。
租金上涨引发的另一个连锁反应是,中小投资者踊跃介入写字楼投资。“在市场一线感受会更加明显,写字楼的售价受租金影响程度很大,如果租金高,写字楼售价也会高。”高和投资董事长苏鑫说。CBD核心区的写字楼业主大多选择持有,而非热点区域的写字楼开发商通常更愿意通过散售来回笼资金。苏鑫指出,写字楼租金的上涨和经济状况关联度十分大,经济复苏时则会增长,反之则下降。
三家顾问公司分别预计今年下半年写字楼的供应将会增加,但由于需求旺盛,租金仍旧会平稳上涨。有意思的是,上海、广州、深圳等一线城市写字楼市场都有类似的趋势。
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