《成都市商务写字楼等级划分》标准中明文规定，超甲级写字楼应为单一业权。时代1号等众多打着“超甲级写字楼”旗号的写字楼均分割业权销售。这些“超甲写”是否都符合标准？成都有哪些“超甲写”是伪“超甲”？验明正身，成都“超甲写”正迎来大考。

　　6月12日，位于天府大道中段的超甲级写字楼项目希顿国际广场连续几天刊出广告，C栋封顶并同步发售，此外九龙仓·时代1号、棕榈泉国际中心等多个超甲级写字楼也销售正酣。而此时距离《成都市商务写字楼等级划分》标准（以下简称《标准》）正式施行，不过12天时间。

　　都说自己是“超甲写”。比照《标准》里的量化指标来看，这些“超甲写”是否都符合标准？成都有哪些“超甲写”是伪“超甲写”？对于实施的写字楼等级量化标准，业内人士及开发商有哪些不同观点？验明正身，成都超甲级写字楼正迎来大考。

    自称“超甲写”

　　比照《标准》中对“超甲写”的要求，成都报道记者对成都写字楼市场进行了大调查。在东大街上，晶融汇、远洋太古项目、明宇金融广场等多数项目都在对外宣传的广告牌上标注为“甲级写字楼”。而正在销售的时代1号售楼部门前，“超甲级写字楼”的宣传字样格外醒目。销售人员表示，时代1号目前共推出370套房源，在售的写字楼面积从180—460平方米不等均为散售型分割业权。

　　南延线是成都另一个高端写字楼集中区域。成都报道记者在天府新城的世纪城会展中心附近看到，东方希望天祥广场公交站牌广告上均为“超甲级写字楼”，记者从置业顾问处了解到，该项目写字楼将于7月开盘，虽然写字楼标准层为2400平方米，不过写字楼分高中低区进行分割销售，低层以小面积分割为主，中高区主要是大面积分割，最小单元分割面积只有100平方米左右。

　　同样，正在销售中的希顿国际广场也是以“超甲级写字楼”进行销售推广。希顿国际广场现有B、C两栋写字楼处于认购阶段。B栋为“超甲写”定位，1800—2400平方米整层出售；C栋为甲级写字楼，100—1300平方米分割出售。

　　成都报道记者在实际调查采访中发现，类似于这样打着“超甲写”的产品定位，但实际上进行面积分割销售的“超甲写”写字楼还不少，包括棕榈泉国际中心等项目。

　　“超甲写”有规定

　　从某种意义上看，这次“超甲写”大考的标准答案就在《成都市商务写字楼等级划分》里面。《标准》中明确指出，超甲级写字楼其业权状态应为单一业权，只租不售。而此番考核最终的“成绩单”，确实颇为尴尬：众多成都知名的超甲级写字楼因分散销售，导致业权分散而不能成为真正的“超甲写”。

　　“成都市商务局确定的《标准》中，超甲级写字楼的首要条件就是达到单一业权这个要求。”高纬环球商务部董事王艺告诉成都报道记者，分散业权对于今后的运营管理很不利，而单一业权在把控上就要好很多，今后的甲级写字楼都应该向着单一业权的模式来发展。

　　成都市商务局相关负责人对此也明确表示，随着成都服务业的快速发展，作为服务业发展重要空间载体的商务写字楼增长迅速。但一些开发商随意打出“甲级”、“超甲级”、“顶级”等招牌和等级，名称不一，硬件配置、软件服务等方面存在差异，影响了成都市商务写字楼行业的整体品牌形象，不利于商务楼宇健康发展。成都市商务局委托成都市标准化研究院修订完善原有行业规范，编制成都市商务写字楼等级划分标准，就是希望通过标准制度和实施，逐步推进等级名称规范统一，软硬件配备与服务规范统一。

　　“《标准》的出台，在规范行业标准、保持市场的良性发展来看都非常必要。”成都仲量联行商业部总监张裕鹏对成都报道记者表示，“超甲级写字楼若以出售物业为主，则对今后物业的后期运营造成一定的影响。分散业权带来的基础服务不到位、物业管理团队质量低等都是不可回避的问题，这些都将极大地影响物业的品质，“物业管理的水平将决定物业是否具有长期竞争力。”

　　运营见真章

　　在成都报道记者连续一周的调查中发现，在成都标注了“超甲写”的项目中，能够统一自持的物业少之又少，虽然在体量、车位配比、层高、电梯时速、物业管理等标准中尽力做到完美，但只租不售的硬条件却是难以逾越的一道坎。面对如此的“成绩单”，开发商又如何回应？

　　希顿国际广场开发商、成都硕成实业营销总监李宗源则表达了另外的看法。他认为，超甲级写字楼的业权不一定就是单一业权，整层、半层销售的写字楼在品质和管理上也能有保障。就像一些高端的酒店，虽然不是自持，但其品质和运营并没有受到影响。

　　李宗源表示，《标准》不能搞“一刀切”，要满足所有指标并不科学。“如果用百分制的方法来打分，通过最终核定的分值来确定项目的级别，我认为这种综合考量可能会更科学。”

　　成都天来国际广场策划部经理涂山很支持李宗源的观点：超甲级写字楼在业权模式上要求完全为单一业权，在某种程度上不太科学。如果一个项目能保证80%的业主是大业主，这对写字楼的品质影响也不会很大。

　　作为时代1号的销售代理方，嘉联地产事业三部营销总监马凯表达更为直接。“《标准》中对写字楼等级的划分，更多是考量后期运营能力。比如业权的统一，其实就是考量今后的管理运营能力。”

　　在马凯看来，出台《标准》从长远的行业规划来看肯定是利好，但是从目前看，“超甲级”还停留在概念阶段，若按照标准中的内容来核定，很多东西还没有落到实处。今年写字楼的放量比较大，对于开发商而言更多的则是以消化存货量为主，这当中逐利的成分比较多。而很多购买者其实对写字楼的认识还停留在区域、价格等硬性指标上。

　　华润置地（成都）商业管理有限公司总经理杜鹏表示了独特观点。他认为，《写字楼等级划分》的制定，在提升整个市场准入门槛的同时，对开发商提出了更高的要求。从长远来看，必将提升整体市场以及单个项目的品质。“虽然《标准》对硬件有严格要求，但我认为这都不是最关键，后期的管理应该才是更重要的。”杜鹏表示，一个好的项目，只有其后期运营管理得好，才会长青于市场。