金房标准写字楼

　　除了传统的中心商务区，与产业结合紧密以及新兴的商务区域，都是构建优质写字楼不可或缺的条件。交通便利、优质的软硬件条件以及符合区域商务定位的产品设计，往往能吸引市场关注。而近年来写字楼领域流行的创新设计、生态环保要素以及高端商务管家服务，也是重要价值点。

　　根据戴德梁行研究部分析，第三季度深圳写字楼与商铺市场表现出现反差。甲级写字楼市场需求活跃度降低，整体行情持续低位运行。而商铺市场得到了快销产品需求扩张的支撑，一直维持稳中带升的态势。租金方面，甲级写字楼出现上涨乏力，商铺市场则呈现小幅上涨。

　　同时，受到下个月即将执行的非住宅类的商业物业交易评估价征税的影响，两者投资市场均开始呈疲软状态，不少投资客也已相继离场。

　　甲级写字楼市场持续低迷

　　本季度，深圳甲级写字楼市场仍然持续低迷。今年以来，深圳甲级写字楼市场一直低位运行。前3季度，全市甲级写字楼吸纳量83,550平方米，去年同期相比减少了67.2%。

　　整体经济增速放缓是主要因素。分析认为，由于不明朗的外围环境以及国内经济增速下滑，部分企业更倾向于选择性价比较高的物业。因此高端物业需求缩减，造成甲级写字楼租金上涨乏力。数据显示，第三季度甲级写字楼售价季度变化率为-0.08%。而全市平均租金一直在每月每平方米177至188元区间中波动。

　　记者分别采访了福田中心区以及中心西区的地铺工作人员，发现中心西区物业目前更受到客户的青睐，例如NEO企业大道A座，东海国际中心。工作人员解释，“现在经济放缓，寻租客对租金就会比较敏感。所以租金相对便宜并且品质高的中心西区物业就更受欢迎些。”

　　因此，甲级写字楼集中的福田和罗湖部分空置面积也得到了消化。与年初相比，两区的空置率分别由年初的12.1%、25.5%降至9.3%、19.0%。全市空置率也由年初的14.3%降至10.9%。

　　另外一方面，随着租赁市场上行受阻，投资者对写字楼物业的投资需求锐减，投资市场不断降温。即将执行的存量商业物业交易按评估价计税给冷淡的市场泼了冷水。不少投资者纷纷离场，表示“交易成本增加了，投资风险更高了。”

　　虽然预计在2014年新增供应的写字楼将会有一场爆发，但在此之前，分析预计，第四季度写字楼需求仍然会保持较低的活跃度，需求的萎缩难以使市场快速回暖。展望后市，深圳写字楼市场的表现还将依赖于经济发展的情况。在没有大规模的经济刺激计划下，经济提振仍需经历一个缓慢过程。

　　购物中心招商仍然活跃

　　本季度以来，商用物业市场整体保持平稳。今年来，快时尚、超市、餐饮品牌依然保持迅猛的扩张态势，在购物中心品牌调整以及招商中表现活跃。数据显示，1月-7月，全市社会消费品零售总额2,210.78亿元，增长了12.1%。

　　今年以来，不少购物中心出现新“动作”。海岸城购物中心不仅提升了品牌的档次，同时也引进了一些快速市场品牌，如ZARA首家华南概念店。Mango和MUJI在福田Coco Park开设新店。龙岗首家购物中心Coco Park也于本季度开业，引入了山姆会员店以及Uniqlo等快时尚品牌，填补了该片区商业在此方面的空白。

　　此类物业稳定的需求支撑了商铺租金整体平稳上涨的态势，如中心城区购物中心的平均租金同比上升了6.75%。分析认为，这主要得益于购物中心收益趋好以及品牌的升级调整。一方面，经营较好的购物中心租金呈现小幅上涨，另一方面，品牌升级调整带动了部分铺位租金的上调。预计，商业市场的良好表现还将继续支持租金稳中微升。

　　值得关注的是，市场中已经出现了角色的转换，购物中心逐渐代替高端百货，成为奢侈品牌的主要载体。据悉，奢侈品牌集中的深圳两家西武百货先后撤出，导致深圳以高端百货聚集奢侈品牌的商业形态发生了变化。

　　另外，受到下季度开始执行的非住宅类房地产交易按评估价计税的影响，本季度商用物业投资的活跃度降低。