资金有转移到办公物业迹象 大买家紧盯旧式写字楼

    “小面积商场铺位已经不是市场的‘宠儿’了，现在投资办公物业更有机会。”房地产投资高手谢先生（化名）最近在大德路的富华大厦买下了几个单位，准备装修后出租赚取租金，跟他有同样打算的投资者也不少，今年1~8月，该大厦已成交172套单位。
专家建议，资金持有量极其充裕者，不妨留意越秀区的东风路、沿江路一带的旧式写字楼。

    据广州市国土房管局公布的数据，今年1~8月全市10区二手商铺登记宗数同比减少40.7%，资金有转移到办公物业的迹象，尤其是大面积办公物业更受关注。 地产专家建议，资金持有量极其充裕者可考虑投资东风路、沿江路一带的旧式写字楼。

    买家“化整为零”收租金

    “广州的二手商用物业市场出现成交萎缩迹象。”一直关注广州房地产市场的谢先生了解到，据广州市国土房管局公布的数据，今年1~8月全市10区二手商铺登记宗数为2710宗，同比大幅减少40.7%。与此同时，今年1~8月全市10区二手写字楼登记宗数为831宗，同比增加3.9%，套均面积为149.2平方米/套，同比增加7.7平方米/套。

    满堂红市场部高级经理周峰研究市场发现，大面积办公物业交易确实增多，其中越秀和天河的金融板块仍旧是写字楼领域成交的“主战场”。“今年上半年单宗面积在500平方米以上的成交宗数比去年同期大增94.4%，成交金额13.9亿元，增长27.8%。成交比例也从去年同期的2.6%增加至3.8%。”他分析，目前二手写字楼价格处于震荡缓升态势，“总的来说，能动用2000万元以上的资金购置数百或上千平方米的办公物业，足以显示这些大投资客对写字楼市场持看好态度。”

    目前，市场上大面积二手写字楼大致分两类，一类是老城区的重新进行内部改造的旧式写字楼，第二类是新商务中心的写字楼。旧式写字楼目前多集中在越秀区，如大德路、德政路、广州大道、东湖一带，由于楼龄较长，且基本是非甲级售价都不算高，1.2万~1.5万元/平方米之间较多，面积少则300平方米，多可达4000平方米。

    大投资客的策略是先整栋或整层购入后，进行内部装修，再冠以容易被市场认同的广告概念，分拆成面积不大的多个小单元，普遍面积为25~30平方米之间，然后在二手市场找到大批跃跃欲试的小投资客接手，小投资客再将其出租。

    投资客多已有财富积累

    新商务中心的写字楼多集中在珠江新城板块，多数楼龄在6年以下，由于被政府“抬”到较高的定位，售价普遍不低，2万元/平方米起步，流通的物业面积在400平方米左右居多，单套面积基本在230平方米以下。属于超甲级或甲级，产权清晰，投资客接手后基本能在短期内通过中介找到知名企业承租。

    “现在要进入二手写字楼领域操作的客户，筹备的资金至少需要80万元。”周峰告诉记者。但这种级别在写字楼市场只是“细巫级”只能投资一些小面积单位。“小巫级”至少要300万~400万元资金，“大巫级”要动用500万~800万元，“超级大巫级”资金储备达1000万元以上。“今年上半年部分成交总价在3000万元以上的物业，其买家都是实力雄厚一族，一年内操作频率非常低，但每次都会有‘大手笔’。”

    据了解，目前进入写字楼的投资客户中，很多是通过早期从事其他行业的生意获取和积累下来的，不少行业跟房地产有沾边，因此这些客户对地产也有了解。

    投资建议

    周峰分析，大面积写字楼的投资操作是由实力买家先购置后，进行规则分割，只要产权能同时成功分割，之后便可转售或出租获利。大部分投资客买入大面积写字楼，皆是看中其折算的单价相对较低，日后转售能有较可观的回报。

    他建议，资金持有量极其充裕者，不妨留意越秀区的东风路、沿江路一带的旧式写字楼，由于内部硬件进入了“消耗中期”，不排除个别业主会转售套现另作投资，只要购入价比市场行情要低，还是有炒作空间的。