新“国四条”、新“国十条”、住建部新规……从上周开始，短短几天时间内，中央调控政策组合拳犹如密集的雨点般重重落在高烧的楼市头上。无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，抑或是异地购房暂停放贷，新政对于住宅市场的打击程度都堪称史无前例。

    一时之间楼市一片愁云惨雾，一些反应敏锐的业内人士则迅速将目光转向了一向信贷条件严格且自成一体的商业项目，并大胆预判素来不够强势的杭城商业地产反而即将迎来新一轮的发展契机。与之相应的是，和住宅楼盘眼下大多观望放慢推盘节奏不同，连日来有几个商业项目传出将于近一两个月内如期甚至是提前开盘的消息。“住宅遭遇严打，这对我们来说反而是个机会”，其中一位开发商的说法多少表露了他们逆市开盘的底气所在。

    一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市的信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独的政策，并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

    此次新政调控力度空前，提出了多项此前从未有过的措施，尤其是二套房必须首付五成，以及异地购房和第三套房可暂停放贷，无疑将对楼市产生重创。目前银行还未出台细则，各方说法不一，开发商和购房者们对于新政调控范围究竟是否包含商业项目十分关注。

    记者先后采访了多个目前有房源在售的商业项目，大多数开发商均言辞谨慎，称要等银行细则出台才能最终确认是否被波及。

    “银行细则还没有出来，这两天我们还是在按原来的步骤往上递申请，经办人员也还是按原来的规矩收进，每天都有好几套的签约量。”方正·360空间营销部的冯经理称，能递的都尽快递上去了，大家都在等银行消息。

    “第三套房贷暂停应该不太会涉及到商业项目，因为此前杭州关于首套二套房的界定标准都是只针对住宅的，关键要看暂停异地房贷这一条是否跟商业项目有关。”另一开盘不久的酒店式公寓楼盘相关人士分析道。

    来自银行方面的消息则大致可以确认，此番新政跟之前的信贷调控政策一样只针对住宅市场，并不涉及商业地产。“新国十条里已经写明调控对象为住房，也就是70年产权性质的住宅，跟商业用房没有关系。” 深圳发展银行杭州分行零售信贷风险部主管杜志良语气肯定地对记者表示。另一股份制银行零售信贷部的负责人也认为，原则上来看，新国十条所指的应该是住宅。

    银行方面大致确认 新政无关商业地产

    银行细则还未落地，一些在售的商业项目反馈称，新政对于已经进入签约程序的客户基本不构成影响，绝大多数客户都希望能尽快把程序走掉，而从售楼部这几天的现场情况来看，人气也没怎么受到影响，外地客户还是照常来看房。

    “新政出台后，很多外地客户赶来办签约手续，不少人都想先赶赶看，万一到时候新政有涉及又没赶进，那么也只能一次性付款。也有资金实力比较好的客户怕麻烦，索性直接选择一次性付款，像前天就有一位温州客户赶来杭州，一下子签了四套，全部是一次性付清。”方正·360空间的冯经理介绍说，酒店式公寓的一大优势是总价低，像360空间很多房源总价在100万元左右，这样一笔资金现在在杭州已经很难买到房子，不投楼市又找不到其他渠道，因此尽管新政打压楼市意图明显，仍然没什么客户变卦退房。

    而如果最终新政确认如上述银行人士所言跟商业地产无关，那么，这对一向不温不火的杭城商业地产来说甚至是利好消息。一方面，住宅市场遭到了史上最严厉的棒打，调控程度猛过之前任何一次，另一方面，商业项目仍然沿用一贯以来的信贷门槛，完全没有被新政殃及，而这一门槛目前已和住宅基本持平，原先的劣势不复存在。因此，一些商业项目的开发商认为，接下去住宅市场的量缩价跌几成定局，投资客的资金进入住宅受限之余将会寻找另外的投资渠道，转投商业地产也是很可能的事情，由此虽然楼市整体大势不妙，商业地产市场在挑战中也将迎来一些新的发展机会。于是，西城美墅、信雅达国际等多个楼盘纷纷准备在近期推出商铺或写字楼，瞄准了住宅空当期内投资客手中无处可去的资金。

    多个商业楼盘逆市开盘 看中被新政阻击的游资

    新政刚出之时，地产大佬潘石屹就在其博客上表示，“商业和写字楼市场不会受到任何影响”。在他看来，过去几年商业和写字楼市场一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

    和北京、上海等一线城市相比，杭州居高不下的住宅价格俨然早已跻身于一线城市行列，但商业地产市场的发展和成熟程度却远远不如它们，“住商倒挂”现象一直存在。从这个意义上来说，杭州商业地产市场还有很大的发展潜力。正如一位业内人士半开玩笑所说的那样，“雨水不能总下在一个地方。杭州住宅市场的资本雨水下得太多了，都快泛滥成灾了，而商业地产干旱很久了，也该下点雨了。”住宅泡沫被猛烈挤压的当下，正是商业地产不错的机会。

    “住宅受到打压，一定会对商业产生促进作用。”长期从事商业地产的业内资深人士谢成龙分析称，一方面，房价下降购房压力减小了，老百姓的消费欲望将更多地得到释放，消费增加了商业才会繁荣，商业地产的租金和投资回报率才能得到提升；另一方面，基于相对稳妥的楼市仍是大家的投资首选，因此投资客在手中资金没少但又买不了住宅的前提下，很可能会考虑投资商业地产。而在商业地产的三大类型产品中，他最看好社区商铺在这一轮楼市波动中将获得的机会。

    赢商投资总经理方芳则认为，商铺和写字楼的投资人群相对固定，对投资专业度的要求也比较高，因此不太会受到新政的波及。但她同时提醒说，住宅市场的冷却必然会产生一个延伸效应，受楼市整盘下行带动，购房者对于楼市的预期和信心都将下挫，这也将对商业地产产生一定的影响。

    住宅被打压将促进商业 但对商业地产而言也是双刃剑。