2011年2月，金华人张斌走进城东新城某楼盘的售楼处，拿出400多万元，一口气买下了10套酒店式公寓。他相信，在“限”字当头的楼市，商业地产可以取代住宅，成为投资获利的好品种。

    他一口气买了10套酒店式公寓

    张斌今年42岁，金华东阳人，在杭州经商。去年生意不错，张斌手上有了一笔闲钱，他打算拿来投资。

    去年9月底，张斌在杭州萧山购买了1套住宅。到今年，每平方米已经涨了近5000元，账面获利45万元，这让他尝到了甜头。

    1月26日国家颁布的“新国八条”，让张斌失去了购房资格。他是外地人，在杭州已有一套住房，属于禁止购房的群体。

    张斌于是打起了商业地产的主意。整个2月份，张斌看了十余个商业地产项目。他的目标是：有居住功能、又可用来办公的酒店式公寓。

    张斌最后在城东新城的一个楼盘下了单：10套建筑面积在30-50平方米之间的酒店式公寓，折后均价28000元/平方米左右，贷款购买的话，一次实付400多万元就能搞定。“这点钱用来买住宅，一次性付款最多只能买两套，况且现在还限购；而酒店式公寓，不论几套都是5成首付、1.1倍利率。”

    这个楼盘位于杭州主城区城东新火车站附近，交通便捷，周边配套也比较齐全。

    房子交付后，张斌打算先将部分用做出租，以偿还每月高额的贷款；其他的房子待价而沽，只要买家报价合适就出手转让。另外留一套房子，作为自己在杭州“移动办公”的场所。

    成本高售价低 杭州商业地产处于“价格洼地”

    张斌认为，杭州的商业地产目前还处在一个“价值洼地”：譬如在钱江新城，写字楼、酒店式公寓项目的销售起价为30000元/平方米，而住宅售价却已高达40000元/平方米以上。城东新城板块也是如此。“如果选得好，商业地产的投资回报率，应该是要高过住宅的。”

    “从住宅产品的成本构成来看，商业地产是要高于住宅的。但是杭州楼市‘重住轻商’的历史，造就了目前商业地产销售价格反倒不如住宅的场面。”快房网资深网友、有“预言帝”之称的“刀口邵”说。

    “刀口邵”认为，可以从土地成本和建安成本两方面进行比较。

    首先是土地成本。以2010年3月25日申花板块成交的18号住宅用地和19号商业金融用地为例：18号地块成交楼面价为15953元/平方米，19号地块成交楼面价为7636元/平方米。宅地使用年限70年，商业金融用地使用年限40年，如果平均到每一年，18号地块的年平均楼面价为227.91元/平方米，19号地块的年平均楼面价为190.91元/平方米，两者已经非常接近。快房网观察员对多宗同区域同时间段出让的宅地和商业金融用地进行了比较，发现土地成本均十分接近，甚至有不少区域的商业地块土地成本要高于宅地。

    从建安成本方面看，商业地产也要高于住宅。以写字楼为例，该类产品往往位于人流汇集处，对电梯速度、轿厢大小、品牌的要求很高，车位配比也要远高于住宅，此外，该类公建产品一般对安全、品质更加关注。而当前楼市下，写字楼、酒店式公寓、大型综合体的外立面大多要用到石材干挂和玻璃幕墙，这比住宅的成本要上升不少。诸如此类的细节还有很多。

    “两者累加，商业地产的固有成本可能比住宅还高。”“刀口邵”认为，成本高的商业地产，售价却低于成本低的住宅，并不符合常理。这意味着，相对于住宅，目前杭州商业地产尚处于价值洼地。

    “从投资角度看，商业地产的价值应高于住宅，因为成熟的商业地产能带来持续稳定的现金流，而且会逐年上升。”杭州赢商投资顾问咨询部总监姜科说，这从另一个角度也表明杭州商业地产有很大的发展空间。

    目前，杭州市场上比较突出的酒店式公寓代表项目，有华元·领骏世界、万科·春漫里、IBC国际公寓和美达·北城天地等。

    “刀口邵”也认为，随着区域的不断成熟、商业环境的趋好，未来商业地产与住宅之间的“价格倒挂”现象将会得到逐步矫正。

    “十二五”或将让商业地产迎来发展期

    “未来，商业地产将迎来一个良好的发展时期。”浙商研究会执行会长杨轶清说。

    杨轶清的这个判断，基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经济发展的三驾马车的首位。

    “分析商业地产，要从商业和地产两个关键点出发。”杨轶清说。

    杨轶清认为，从商业角度看，商业地产是消费行为的空间载体。扩大消费需求作为国家的首要任务，必将对商业地产的发展产生根本性的推动力。从地产角度看，调控政策针对的主要是住宅，商业地产基本没有受到限制。“对于国家来说，目前的流动性过剩和防通胀需求，需要一个空间进行容纳。住宅投资空间被限制，商业地产投资必然会得到加强，这就好比跷跷板原理。”杨轶清说。

    杨轶清认为，在相当长的一段时间内，政策对商业地产的发展将起到利好的作用。

    “刀口邵”也认为，商业地产将迎来一个很好的发展契机。根据“十二五”规划，未来经济发展的方向是：“转变经济发展模式、加快产业升级步伐”，简单地说就是要提高第三产业在宏观经济里的比重。而第三产业发展的一个明显特征，就是楼宇经济，也就是商业地产。”“刀口邵”说。