商铺、写字楼、酒店式公寓等商业地产成新投资热点

    日前位于西安国际港务区内的华南城商铺排号选房，即有数百市民从凌晨开始便在门前争相排号，冒着寒冷排队等待挑选商铺。

    而在丰庆路西南角的御溪望城售楼处里，营销总监宋煊告诉记者，该项目属于商住一体，目前来看盘的购房者大部分是咨询商铺，从10月30日开盘到现在，200多套商铺已售出一半。

    另有数据显示，今年前10个月西安市住宅销售量与去年同比下降20%左右，而商业类物业却逆市出现了10%左右的增长。目前老城区以钟楼、民乐园小寨等为核心辐射周边；曲江大唐不夜城、李家村万达等多个具有现代文化气息的商业中心，则成为市民购物休闲的首选之地；市政府北迁之后，张家堡广场成了一个新的核心城市区；而西咸新区、港务区等的规划建设则翻开了西安城市发展新篇章。而这些均为西安各类商业地产提供十分广阔的发展空间，同时也给众多投资客户营造良好的商机。

    而在日前的“2011中国西部商业地产年会”上，西安市商务局副局长黄漪清则表示，西安经济发展势头较好，固定资产的投资继续加大；加之西安商业地产市场开发程度高，开发的空间较大，投资环境也较好，随着西安主城区的扩大和旧城区的改造，必将释放出巨大的投资空间，这必将对商业地产行业规模的扩大、档次的提升带来新的机遇。

    投资酒店式公寓租金回报要比住宅高

    现下，西安城区内新兴板块不断崛起，各大新的商业中心也在逐渐形成之中，作为商务配套的酒店式公寓也随之被赋予了新的定义。一些开发商不再将其局限于一些商务人士、白领阶层，而是瞄准这一业态所处区域的庞大租赁客群，在户型以及室内设计上更突显居住性能，吸引投资者或一些年轻人来选择购买或租赁，作为过渡用房。

    据相关数据显示，自3月以来，西安有绿地中央广场、海荣国际、华远君城、宏府鹍翔九天、五星国际等50多个地产项目陆续推出酒店式公寓，均价大多在 6000—10000元每平方米左右。记者走访后了解到，在一些繁华地段的酒店式商业项目，一天卖几十套甚至整层出售的现象时有出现。而在一些商业中心周边，酒店式公寓的租赁价格也较附近住宅略低一些，比较符合年轻人的暂时过渡需求。

    五星国际项目经理杨宗河告诉记者：“酒店式公寓的加大入市与市场密不可分。住宅市场遭遇接踵而来的调控，‘二套房首付提到五成进而加升至六成’，与一直以来‘首付最低五成’的商业地产持平甚至更高。这使得更多投资目标转向不限购的商业地产。投资门槛较低、收益又较为稳定的商务公寓项目自然也成为投资者眼中租售均可的投资热点之一。”

    在北郊一家玛雅房屋中介公司，一位置业顾问告诉记者，之前酒店式公寓作为投资，其租金回报率一般比住宅要高2%左右。而就当前住宅市场限购的形势而言，其在政策、税率较住宅投资都要更优一些。

    西安交通大学房地产研究所所长杨东朗指出，选择投资酒店式公寓，应该综合从其朝向、楼层、所在地段等多个角度考量。同时，房地产行业如同股市，也有很大风险，因此投资这类物业形式，对于其投资的预期的预判很重要，建议投资者在进入这个行业时不要只算自己能赚多少钱，还要算能赔多少钱，能否赔得起，这个因素很关键。另外还需关注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投资，如果8—12年能够收回投资，那么这个就应该算是较好的投资了。

　　投资商铺“人气与商气”最关键

    无论何种业态形式，地段永远是王道。良好的商业环境、发达的交通路线、充足的停车位、专业的前期规划、专业的商用物业建筑设计机构、专业的商业管理机构等都非常重要，若具备以上条件，该商铺则值得投资。简言之，商铺的“人气与商气”是决定投资人是否能够得到良好投资回报的关键。

    “稀缺地段向来都是炙手可热、众所难求的，其增值效应相当明显，就好似为商铺加的一道保险杠，使之更能抵御市场风险，抗跌性大大高于其他地段商业。无论是商业综合体还是社区商铺，一般沿街的1楼商铺肯定好于2、3楼的商铺，当然这部分商铺的售价也基本是最高的。”美城机构策划经理赵鑫如是说。

    记者在采访中发现，很多购买商铺的投资者都存在两大顾虑，一是怕遇到开发商在卖完铺位以后，就撒手不管，任由市场自生自灭;二是怕开发商虽然接手管理市场，但却招商不力，造成商场无法如期开业，即使勉强开业，也是人气不足而冷冷清清。对此，五星国际销售经理杨宗河表示，买商铺，全产权且进行统一管理的商铺应是首选。“独立产权的商铺可以自用、转让、继承、出租，而以租赁方式取得的商铺利益保障则相对较低，尤其是一些发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。特别是投资商业综合体内的独立商铺，置业者必须考虑到该综合体是否有整体商业定位和统一经营、业态分布是否科学等实际情况。”

    此外，据记者采访了解，目前西安很多在售的住宅楼盘中也都带有沿街商铺，包括社区商铺和商业街两类。特别是一些开发商还在自己的社区内打造品牌商业，使得这类社区商铺十分旺销，租金回报率也最高，成为购买者、租住者、开发商、购物者多方有利的商业。