建设“美丽杭州”，应当坚持有所为、有所不为，更加积极主动地加快转变经济发展方式，努力让产业结构变“轻”、发展模式变“绿”、经济质量变“优”，发展楼宇经济就是加快转变经济发展方式的重要举措之一。近年来杭州着力推进楼宇经济发展，出现了一批“亿元楼”。在资源要素约束加剧的背景下，如何提升楼宇经济的发展水平，值得深入研究。

    要着力转变“三个观念”

    观念决定行动。有什么样的观念，就有什么样的行动。将发展楼宇经济作为城区发展战略，协调好全区上下的思想、观念十分重要。发展楼宇经济需着力转变“三个观念”：

    第一，要着力转变“一锤子买卖”的观念。有的地方在城市改造中，过多地搞房产开发，建楼卖楼，做一锤子买卖，虽然能有一时的发展，但税源不稳定，好景不长，非常可惜。城市的更新应是“有机”的、可持续的，城市的发展更要追求长远，不能做“一锤子买卖”。

    第二，要着力转变“只管收租金”的观念。许多楼宇业主关心的、感兴趣的是楼宇如何尽快租出去、如何让租金更高点，对楼宇所能产生的税收、楼宇业态的调整、楼宇周边环境的打造、楼宇配套设施的完善、楼宇经济的持续发展等，则关心不多，或者说兴趣不浓。其实这是一种眼光不长远的表现，要注意培植税源、细水长流。

    第三，要着力转变“姜太公钓鱼”的观念。楼宇建设好了，更主要的是如何吸引更多、更好、更强的企业进驻，这除了硬件建设外，还有一个软件提升的问题。有的城市一幢楼宇年税收能达10多亿元，而有的楼宇却因亏损无法运转，这固然有楼宇位置、设施、环境等硬件因素的影响，但现在许多企业租办公楼更看重的是软件、是服务，不主动吸引、不走出去招商、不提升服务，靠“愿者上钩”的观念不适应当今楼宇经济发展。

    要着力做好“三篇文章”

    第一， 着力作好“提升”的文章。发展楼宇经济，既要看规模，又要看特色；既要看总产，更要看单产。如何更好地发挥楼宇的效益？要从筑巢引凤、腾笼换鸟、盘活存量等“三个方面”做好提升楼宇经济的文章。

    ——“筑巢引凤”。“良禽择木而栖”。不同的城区、不同的楼宇要求大不相同。要重点抓好一批区位好、档次高、设施先进的楼宇，着力引进金融保险、电子商务、研发设计、信息咨询等高端服务业态，打造“总部楼”、“金融楼”、“信息楼”。

    ——“腾笼换鸟”。中档楼宇的打造要“促增量”，突出一个“优”字，注重“优规划”、“优功能”、“优业态”。对规划和新建的楼宇项目提前介入，引导规划建设，优化功能定位，做好项目落地的全程服务工作，剔除一些不符合楼宇产业导向、结构不佳、效益不高的企业，以提高楼宇的“亩产”。

    ——“盘活存量”。低档楼宇的打造要“盘活存量”，突出一个“率”字，注重“入驻率”、“注册率”、“贡献率”。通过产业置换、整治改造、出售转让等方式，对“半拉子”、长期闲置、功能不清、效益不高、产权分散的楼宇进行盘活，引导各类企业入驻。

    第二，着力做好“培育”的文章。不同城市的区位特点、产业基础、资源禀赋决定着楼宇经济发展要立足本地优势，张扬城市个性，把现代服务业的触角延伸至设计、研发、物流、服务外包、文化创意等现代服务业项目。

    ——“优势拉动”。发展楼宇经济要善于发挥优势。首先，要“做亮商圈”。重点抓好一些优势项目，聚集现代商贸、高端酒店、信息咨询等高端服务业态，进一步夯实商贸业的优势地位，着力构建现代都市商务、商贸中心，打造楼宇商圈，使其成为城市的亮点和特色。其次，要“做强项目”。做精、做强金融、制造、商贸、物流等主导产业，着力培育一批本土企业总部。再次，要“做优管理”。楼宇经济发展，既包括楼宇的建设，也包括楼宇的运营，如楼宇物业的管理、楼宇业态的培育、楼宇资源的盘活等。楼宇能否发挥出最大的效益，关键不在于建设而在于运营。所以，政府扶持楼宇经济发展不仅要扶持开发商等建设主体，更主要的是要扶持物业管理公司、楼宇运营商等。要对辖区内的物业公司进行规范和评定，促其升级以提升服务。

    ——“主题驱动”。发展楼宇经济要注重突出主题。一是突出产业主题。引导区内现有的、能在楼宇中发展的企业，向同类行业、功能相近的楼宇集聚，形成特色产业群、产品群集聚效应，将其作为特色楼宇进行打造，将楼宇内现有的与产业主题不相称的企业转移到别的楼宇。二是突出行业主题。重点发展有优势、有潜力的现代金融、现代商贸、现代物流、文化创意、信息服务、中介服务等行业，着力打造贸易楼、中介楼、信息楼、创意楼、物流楼等特色楼宇。三是突出集聚效应。结合区域内楼宇集聚、产业集聚、专业市场集聚的优势，在市场周边集聚发展金融、研发、设计、创意、物流等特色产业，充分发挥其配套功能和综合效益。

    第三，着力做好“创新”的文章。创新是发展的不竭动力。要使楼宇经济发展保持持久的动力、活力和爆发力，必须在创新上多下功夫，从招商、人才、品牌等方面做好创新的文章。

    ——在“抓招商”上创新。一要拓展招商渠道。积极营造大力发展楼宇经济的氛围，举办楼宇推介会、楼宇专题招商会等活动，或深入金融、信息、研发等重点领域实行“登门招商”，大力引进企业落户。可以采取大会营造气氛，小分队深入对接的形式，以提高招商的效果。二要搭建招商平台。建立可以资源共享的楼宇经济发展平台，如楼宇招商信息库等，做到“一幢楼宇一个子信息库”，定期对楼宇环境、招商面积、合作方式、租金价格、配套设施等内容进行更新、统筹管理。通过包装策划楼宇资源、楼宇特色，编制《读楼手册》、《楼宇地图》等，不断加大楼宇的推介力度，提高楼宇的推介效益，不仅要宣传楼宇的特色、服务，还要宣传楼宇的招商方向、已入驻的代表性企业情况。三要强化招商合力。着力增强区政府、街道、社区、业主单位和物管公司的多方合力，突出业主招商、物业招商、政府造环境，通过政策引导，提高楼宇经济相关利益主体的积极性。

    ——在“筑品牌”上创新。品牌对于一个城市非常重要，是城市的名片、城市的形象、城市的定位。城市有城市的品牌，城区有城区的品牌，楼宇也要筑品牌。一要打造“智慧楼宇”。“智慧楼宇”倡导的是智慧的技术、智慧的产业、智慧的管理、智慧的服务等，与“智能楼宇”相比，它更强调软件、强调服务、强调品质，是楼宇在更高层次上的“信息化”、“服务化”、“品质化”。二要打造“地标楼宇”。要在楼宇的外形、风格、色彩、布局中融入城市的文化特色，着力打造领先的楼宇文化，使高端楼宇不仅成为城市财富的新地标，更成为城市文化的新地标。三要打造“人本楼宇”。坚持“以人为本”，注重楼宇内和周边的茶室、咖啡室、图书室等配套设施建设，在楼宇经济发展中更多地融入“在休闲中创业、在创业中休闲”的理念，以更完善的配套设施服务人、亲近人、愉悦人，打造“人的CBD”，使人们在楼宇中创业、在茶室里休闲、在特色街区购物，形成“品位休闲”与“活力创业”的互动发展。

    规划、政策、服务，一个都不能少

    第一，要“重规划”。楼宇与产业的关系好比树与森林。死一棵树的概率远比死一片森林的概率大，因此，不能让楼宇孤立起来，而应引导连片规划、整街坊开发、楼宇与特色街等系统开发，提高楼宇的规模和集聚效应。

    ——注重楼宇生态规划。楼宇周边的“环境生态圈”是最重要的，生态圈的好坏可以放大或抵消商务楼宇的优势。要注重商务楼宇周边环境及配套设施的建设，如道路、餐饮场所、休闲场所、文化娱乐、金融服务、停车设施等。

    ——注重楼宇路径规划。要结合城市有机更新、旧城改造、工业企业“退二进三”等寻求发展楼宇经济新路子。从完善楼宇的空间布局规划、业态发展规划、特色楼宇发展规划等着手，明确重点区域的楼宇功能、产业定位、发展目标等，选择适合城区特色的楼宇经济发展路径着力加以推进。

    ——注重楼宇目标规划。与“十二五”总体规划同步，制订出楼宇经济发展“十二五”规划、三年或五年行动计划，把目标、任务、责任落实到具体单位和个人，实行年度考核、量化评比。

    第二，要“理政策”。在楼宇经济发展之初，政府的政策引导、激励显得尤为重要。因此，应结合城市、城区的不同实际，制订出切实可行的政策。

    ——加强对现有政策的整合完善。对原有的涉及楼宇经济的政策进行梳理，出台一揽子、有诱惑力的扶持政策，如准入门槛政策、财税政策以及对楼宇建设主体、楼宇物业管理、入驻企业等的扶持、奖励政策。对有些项目可以采取“一楼一策”的方式加以推进。

    ——加强对前瞻政策的分析研究。可以重点研究楼宇企业的迁入、迁出政策，从政策层面封堵有些企业专注套取政策的现象；可以研究总部企业的税收收缴及分配政策；可以研究楼宇招商中可能形成的地区之间的税收分成政策；可以研究楼宇经济发展指标考核和评价体系，等等。

    ——加强对外地政策的吸收借鉴。杭州西湖区重点从“入驻率、注册率、纳税率、开工率、税收总额”等内容入手，对“五个一批”楼宇实施分项量化考核。这些措施都进一步提升了楼宇经济运行质量。可以学习借鉴外地好的楼宇经济发展政策、经验、做法，为我所用。

    第三，要“优服务”。在经济发展过程中，环境营造非常重要。缺乏优良环境往往是制约地区经济发展的一大软肋，需要引起地方政府的高度重视。

    ——效能服务。目前，地方政府尤其是区级政府在税收、土地等政策上已没有了多少操作空间，要把扶持企业的发展政策落实到快捷服务、便民服务、提升服务、效能服务、满意服务上，帮助企业解决一些力所能及的问题。

    ——跟踪服务。楼宇经济需要各部门的大力配合。当务之急，是要由区楼宇办牵头，从发改、统计、财税、工商、街道（社区）等抽调专人，集中办公，深入到每幢楼宇调查、掌握楼宇业主、楼宇资源、楼宇分布、经营管理、入驻企业、税收缴纳及归属、物业管理等状况，摸清家底后建立档案信息库，动态掌握并定期进行分析。

    ——创新服务。从经济角度看，楼宇是一种经济载体；从社会角度看，楼宇是企业和员工生活的精神家园。可以建立领导联系重点楼宇制度，便于推进政府决策，及时解决楼宇集聚发展中的问题。可以引进楼宇物业协会管理模式，发挥好楼宇物业管理协会在政府、企业间的协调作用，将政府做不了、做不好的事交给协会去做。（作者：杭州市政府研究室副处长、副研究员、楼宇经济知名学者 夏效鸿）