◆先缴费还是先验房？

    ◆到手的房子真是合同上的面积吗？

    ◆延期交付到底谁吃亏？

    潜规则，这个当今社会愈演愈烈的流行词汇，已经逐渐覆盖了你所能想到的任何行业。名词解释这样来剖析“潜规则”：不成文的、见不得光的一些暗箱操作的规定和原则，随着时代的前进不断发展壮大、滋生繁衍，如今已经无孔不入地渗入到社会的各行各业中。的确，在搜索引擎中输入“潜规则”，跳出的衍生类别包括娱乐圈、学校、医院等机构。当然，也包括现在同样也正在被全名热议的另一话题——房地产。

    暂不论整个房地产操作环节中有哪些不成文的潜规则，6月在即，杭州的交付大月在即，就让我们一层层揭开交房过程中的潜规则。

    【潜规则一】

    先缴费还是先验房？

    位于滨江区的中兴和园于3月底交付一期房源。然而当业主兴冲冲赶去收房时，却发现开发商预先制定的收房流程必须是先缴纳相关费用之后才能领到钥匙验房，否则就不能直接办理收房手续。很多业主对此“霸道”的流程表示不满。可是当业主和开发商理论时，对方却表示：业内都是这么操作的，没有开发商会选择让业主先验房后再缴纳相关费用。

    记者在随后采访中了解到，中兴和园此次收房所需缴纳的费用包括包括全年的物业费（1.44元/平方米）、物业维修基金（65元/平方米）、总房款1.5%的契税以及能耗费等等，计算下来并不是一笔小数目。

    为何要先缴纳费用后验房？这个“既定”流程是否如中兴和园工作人员所说是“业内普遍的操作流程”？对此，记者采访了一位从事房地产开发并身处管理层的蒋先生。

    蒋先生对于这个操作方式直接抛出了一个鲜明的观点：先缴纳费用就是为了防止业主对验房不满后引起的拒绝缴费。“开发商无法保证每套房屋的建筑质量都万无一失，一旦让业主先看房验房之后，如果业主因为不满意质量问题而拒绝收房，一般都不愿意缴纳这些相应的费用了。开发商在经过繁复的整改之后再去追要费用，肯定不会那么容易收取了。”

    蒋先生还表示，往往是对楼盘质量有信心的品牌开发商反倒愿意让业主先验房后收房再缴费，“只有对质量缺乏信心的公司才会急于先收回这部分即将到手的资金，唯恐‘夜长梦多’。”

    根据蒋先生的分析，记者采访了几位中兴和园的业主，据他们反映，中兴和园交付的房屋不仅仅有顶楼渗水严重的问题，还有墙面多处空鼓、房屋内管道外露、绿化稀疏不堪等等其他问题，“这是我看到过质量最差的商品房！开发商太没有良心了！”业主们难掩气愤情绪。

    既然是“潜规则”，必然有相反的“明规则”，浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，先验房、后收房、最后缴费才是这三者的正确顺序。“这也是由现在的预售制度带来的供不应求造成的，业主不想先缴也得缴。只有政府职能部门出面干预，强制性要求开发商严格按照这个流程来进行交房，才能有效杜绝现在这个‘反流程’”。

    记者了解到，虽然杭州目前还无明确规定，但浙江六和律师事务所叶永祥律师表示，开发商应秉承“先收房，后缴费”的原则。“毕竟收房和缴费是两码事，开发商不应该把缴费凌驾于收房之上。同时，开发商也有义务把房子妥善交到业主手上，再收取相关费用。”

    据悉，不久之前青岛也有一名业主成功打赢了类似的一场官司。该业主因为拒绝先缴物业费再收房，状告开发商违约四战四胜，获赔总额接近一半房款，他是中国打破交房潜规则胜诉的第一人。这样说来，业主要求先验房再缴费，是再合理不过的权益了。

    【潜规则二】

    到手的房子真是合同上的面积吗？

    业主收房，最关注的往往是房屋内有没有质量问题，或者仔细翻看《竣工验收备案表》，然而对于拿到手的房子究竟有多少面积、是不是依旧是合同上所签署的面积、和购买之初相比是增大了还是缩小了等等，也许被很多业主所忽视。

    面积的大小除了关系到房款的多少，还涉及到所要交的税费和入住以后的物业管理费。但是合同约定面积比产权登记面积“膨胀”或“缩水”而引发的纠纷时有发生，令购房者不胜其烦。

    根据规定，开发商交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，按照合同内以下原则处理：在误差比在3%以内(含3%)，按照规定实行“多退少补”原则；但如果缩小面积超过3%，那么开发商要被处于房价的双倍赔偿；如果是“膨胀”超出了3%，则多出的面积就无偿赠送给业主。

    虽然购房合同中有一项完整的条款针对可能出现的面积增减，但是增减的面积果然如开发商说的一样吗？如果有异议，想测量买到的房屋到底有多大面积，如何测算，该请哪个部门来核算，面对这些问题大多数业主都是“门外汉”。

    赵杭生认为，建筑面积与合同不符的问题依旧是“预售制度”本身所产生的矛盾。首先，业主得了解两个计算公式：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体落地面积＋阳台建筑面积。赵杭生建议，开发商在设计时要尽量做到精确，减少误差。如果还是产生面积误差，则要严格按照合同条款进行多退少补。如果业主还是认为实测面积有出入的，可以找专业单位进行测绘。

    记者从某开发企业的营销负责人处了解到，收房时业主除了要求开发商出示《竣工验收备案表》以外，还要看一看《实测面积报告》。这个报告是由房管局指定的具有资质的测绘部门核准测量的，也是比较具有权威性的。“如果业主对这个数据有异议从而请更有资质的测绘部门进行测量，过程往往会比较复杂。除了要提供自己的房屋户型数据以外，还需要提供房屋所在整幢楼的数据。”

    【潜规则三】

    延期交付到底谁吃亏？

    位于凤起路与环城西路交叉口的锦绣天地(杭州国际商务中心) 从今年1月6日至3月10日共退了62套房源，原购房者陈某更是在3月初退了处于同一层11套房房源。有如此高的退房率，究其原因，是由于项目延期交付，业主无奈之下选择退房。

    回顾一下，时报曾经报道过关于延期交付的事件不在少数，西港新界、宜家时代等。购买的房子越临近交付，业主越是担心是否会延期交付。“从感性角度来说，好容易等到交付的房子还要延期，心理肯定无法接受的。”宜家时代业主邱先生这样说。“然而从理性角度来说，延期交付对于开发商并没有多大损失，吃亏的还是业主。”

    关于邱先生“业主吃亏”的说法，记者在购房合同中找到了根据。合同中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任注明，在逾期交付的一段时间内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之几的违约金；逾期交付超过合同限定日期之后，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并支付百分之几的违约金。其中的逾期期限以及究竟是万分之“几”，都由开发商自己决定。

    一位开发企业负责人则向记者明确表示，开发商延期交房违约金每天只有万分之一或二，拖个半年也就一万多元，“这点钱对于开发企业来说，根本无所谓！”况且，房子在交付时的身价往往高于购买之初，业主获得的违约金却是购买时期房价的万分之一。究竟是谁在吃亏，显而易见了。退房，更加是得不偿失，“一旦遇到延期交付，开发商往往会很直接建议业主退房，尤其是市场好的时候。这中间究竟是什么原因，相信大家都看得明白。”该负责人透露。

    “一般期房从预售到交付少则半年，多则一年，而交房逾期越久，房子增值越多，退掉再卖，扣除违约金补偿还有得赚，说到底，赢家依旧是开发商。”某楼盘营销负责人这样告诉记者。

    律师建议，业主要清楚了解开发商不能交付房屋的真正原因，尤其是非正常延期交付，主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等。如发生上述情况，建议业主退房或向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。