近期申城住宅市场交易量减少，不少房产中介开始向市民力推商铺。不过记者发现，一些中介的广告宣传言过其实，商铺投资讲究颇多，不熟悉的市民盲目购买，容易“吃药头”。

    “黄金地段”就算旺铺?

    “黄金地段旺铺，临江水景，毗邻大型购物城”,“市中心稀缺沿街商铺，资金‘以小搏大’零风险”……春节过后，各类商铺广告席卷而来，其中“黄金地段”成为最大广告卖点之一。

    在多家中介留过个人资料的张先生，最近接二连三收到推荐商铺的广告短信和电子邮件。他多次跟随中介人员一起实地考察商铺，对黄浦区、静安区等中心城区的几处沿街面商铺颇感兴趣。中介的介绍听上去也很有道理，就拿市中心100平方米的商铺来说，“单价比住宅便宜不少，转租租金却更高，性价比高”。

    但专业人士的说法大相径庭。业内专家认为，在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要指标，但这一点不能直接套用在商铺市场上，除了一些百货店和高档专卖店之外，商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异。“人流大的就是旺铺”也是认识误区，商铺关键看目标消费群占多大比例，无效人流无法给商家带来利润。

    投资回报率要挤干“水分”

    最近，“海归”张小姐放弃了购买第二套住房的打算，计划先投资一处商铺。她相中一套徐家汇商圈200平方米、总价600万元的商铺，广告上写明年投资回报率达7%。

    投资商铺真有那么高的回报率？专业人士为赵小姐算一笔账，提醒她在计算商铺投资总费用时，除了单纯的楼价之外，不要看项目繁多的额外费用。比如，新购商铺要按房屋价格缴交契税、印花税、房屋转让手续费、测量费、产权登记费等等；商铺出售时，还要根据买入价和出售价的差价缴纳营业税、城建税、个人所得税等等，总额相当可观。

    采访中，一名商铺开发商也坦言，商业地产不同于一般的商品住宅，开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。商业地产有四五个环节，从最开始的开发商到投资者、经营者、商户，最终到达终端顾客，多重“链条”加大商业地产运作的复杂性，也削弱了客户的投资回报率。

    “售后包租”存在风险

    浦东新区某镇一家商贸城里数十家商铺正在招租，每家大约30多平方米，单价2万平方米左右。这里采取时下流行的“售后包租”式销售，开发商出售商铺后还可以回租，让购房者用租金抵扣房价，承诺五年内总回报率在40%左右，购买商铺时可以一次性抵扣，相当于房价打了六折。

    目前，不少郊区商铺采取类似“售后包租”模式，从表面上看，收益率十分诱人，但业内人士提醒，有的开发商用高额返回租金吸引投资者，一旦破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证。

    此外，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但经营失败后的产权商铺往往无人接盘。一旦经营出现问题，开发商早已套现并获取丰厚利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将由商铺产权人承担。对此，业内人士提醒,购买商铺前要充分调查，包括商铺位置、开发商资信、受托包租人履约能力等；签约时要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺写入合同条款，还应让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。

    现状：买铺难，买铺门槛提高

    最近买铺究竟有多难？一位全国龙头地产成都公司的老总告诉成都商报记者在其重庆项目发生的一件事：“2亿元的现金，找到公司老总来买铺子，我们都没有协调下来。”而该公司在在城北项目刚刚奠基，据他称商业铺面已经早就被抢购一空，“我们的商业铺面，有很多全国投资机构直接找到公司总部购买。”

    近日，龙湖在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目龙湖·北城天街商铺开始接受咨询，据悉，此批次商业正对着龙湖北城天街集中式商业，销售面积区间是20平方米-1500平方米，其临街商铺层高5.8米。成都商报记者在现场了解到，很多人看好龙湖北城天街的商业价值，就在于重庆天街系项目的成功运营。据龙湖成都公司相关负责人透露，这也是龙湖难得可以做餐饮的非自持商业。所以一楼的销售单价可能在10万元/每平方米左右，实得面积单价在5万元左右，而二楼三楼的价格要低一些，以位置最好的一楼来计算，最小的投资门槛是200万元。据悉，龙湖北城天街上一批次临街商铺全部为一次性付款，此批次商业销售是否接受商业贷款，也还没有最终确定。

    新港地产总经理张红兵认为，随着成都多中心格局的出现，成都的商业格局不在唯春熙路一个口岸，会出现很多大型商业综合体带动的商业中心出来，比如万达、龙湖·北城天街、万象城等等，这些已经不能按照社区商业的思路看其价值，而应该从将来城市中心的价值来看其成长空间。

    建议：散户投资下二线、二圈层、捡漏

    对于商业投资的前景，正合地产总经理毛勇认为，从长期的城市升级和商业升级的来看，虽然短期内商铺价格上涨过快，但是如果选择准确的话，依然能找到的投资的节奏，尤其是一些具备城市运营能力的大开发商来看，跟着大开发商走相对风险较小，比如万达、龙湖等等，因为这些开发商会有大比例的商业只租不售，经营前景比较确定。

    二十一世纪不动产成都区域分部一位店铺的店长毛雨告诉成都商报记者，如今很多投资商铺的人并不看重租金的投资回报，而只关心不动产的增值，“很多商铺投资者，就是手上有闲钱，变成铺子放在那里，以抵御通胀。”。毛勇也认可这一观点，很多商铺投资者在去年就出现了算账不划算的情况，很多人更多只看重资产增值，而并不看重商业的租金回报。

    毛勇接受记者采访时表示，有多少饭量吃多少饭，有多少钱投多少资，需要量力而为。毛勇认为，成都主城区投资门槛提高，很多个人投资者可以到二三圈层去选铺子，甚至可以到二线城市选铺子，比如宜宾、南充、德阳、江油等等，这些地方的商业价值刚刚起来，还是具备投资价值。张红兵告诉记者，他们现在在新都、郫县、眉山、广汉都在代理一些城市综合体商业项目，以新都缤纷时代广场为例，最小的10多平方米，单价一万元左右，很适合中小投资者。

    另外，对于很多散户投资者来说，学会不追高捡漏也很重要，投资者王女士去年在航空港投资一套商铺，150平方米，每平方米的价格是5000元，因为是校园地产，良木缘正在和她谈租约，租金为80元/平方米，可以说是成都商报记者这两年看到的商铺投资经典案例。