一线城市租金增长放缓
    成都写字楼表现抢眼

    最近，中原地产发布最新调研数据显示，6月份，深圳、杭州写字楼同比均出现负增长，广州、成都、重庆的价格同比涨幅也从1月的19%、15%、14%回落到6月的8%、5%、8%。今年上半年写字楼租金上升缓慢，7个主要城市的租金上涨3%，远低于去年全年的14%。整体来看，北京、杭州、成都租金涨幅较大，上半年租金涨幅分别为19%、3%、9%，超过去年全年涨幅的一半。上海、广州、深圳、重庆表现较差，广州租金仅微涨1%，上海、深圳、重庆甚至下跌1%、8%、1%，与去年相比大相径庭。

    今年上半年，多个城市写字楼租金回报率出现了一定程度的上升。一线城市写字楼租金基本处于4.5%-8%之间，明显优于住宅的回报率。据高纬环球最新发布的报告，从今年上半年的市场表现来看，北京租金趋于理性回归，预测下半年北京写字楼租金将保持稳定，进入平台期。上海则由于需求旺盛而未来可见供应量有限，将呈现上涨趋势。但成都和深圳等城市将继续迎来高供应量，这给业主提出更大挑战。

    区域

    东大街、人南路向上 传统CBD向下

    2012年，成都写字楼市场的五大重点区域———传统CBD、东大街、天府大道北段、领事馆路、人民南路，已经出现分化。据高力国际提供的季报显示，成都写字楼出现传统CBD租金下滑、客户搬离加速，天府大道加压，东大街继续走强，人民南路登顶的趋势。从租金数据来看，传统CBD月租金水平在91元/平方米，与领事馆路99.1元/平方米的价格相当；最高的是人民南路，月均租金133.8元/平方米；天府大道北段的写字楼价格走高，达到102.7元/平方米，比东大街102.5元/平方米的租金行情还略高一点。

    世邦魏理仕在2012上半年成都房地产市场概况中指出，天府大道下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。

    人民南路持续走强，传统CBD继续下滑
    写字楼租金“马太效应”加剧

    成都写字楼信息网总经理李东，在谈到2012年成都写字楼市场时，毫不含糊地指出，人民南路写字楼的集中效应已经出来，只要是在人民南路上的写字楼，几乎都不愁租。据成都商报记者不完全统计，目前，从天府广场到天府立交沿线，已经建成的写字楼项目（含综合体）多达16个，平均租金水平高出其他四个区域，“月均租金133元/平方米，比传统CBD高出42元/平方米。”

    “写字楼市场就是这样，价格高入驻率也高，反之亦然。”李东透露，市中心老牌写字楼的日子现在“不好过”，譬如川信大厦、冠城广场、时代广场。“冠城广场租金现在对外报价90元/平方米，实际上70元/平方米都租得到。”他说，造成该写字楼租金下滑有很多共同原因，譬如散售模式、停车位不够、电梯配置不足，等等。所以，当年引以为傲的诸多品牌企业，如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳纷纷出走。

    “最牛的是人民南路的两个写字楼项目———仁恒置地广场和航天科技大厦，你要进来，得先看你的资质。”李东在向这两个项目推荐客户时，就遇到了这样的说法。“我推荐的客户，那都是年产值几个亿的企业，但没办法，这两个项目的入驻率太好了。”而今年，人民南路另一“劲旅”来福士广场，写字楼已开始招租。据记者了解，该项目租金对外报价150~170元/平方米，起租面积260平方米。“来福士广场不像其他项目，它不是传统意义上的写字楼，而是基于独特建筑设计的办公理念，它或许是人民南路唯一一个能与仁恒置地广场叫板的项目。”

    70万甲级写字楼比肩北京金融街
    东大街后势凶猛

    “东大街的写字楼能量还没释放。”高力国际西南区总经理蔡孟颐认为，从香格里拉写字楼、东方广场、喜年广场，到九龙仓时代8号、时代1号，再到明宇金融广场，东大街的价值现在还被低估。“目前项目平均售价约为20000元/平方米，而按照租金区间120~160元/平方米/月进行计算，东大街区域的投资回报率应在7%至10%之间，高于一线城市4%~6%的投资回报率。”

    报告显示，未来4年内，区域内将有约60万平方米高品质写字楼供应入市，项目多来自铁狮门、太古-远洋、九龙仓、新鸿基等品牌开发商，此类高品质产品的入市必将带来一次或多次市场调整———高端客户始终追求更为顶级的产品，导致现有部分项目被挤出甲级行列。

    “东大街作为金融中心的地位开始显现，摩根中心、喜年广场、东方广场等一房难求；下半年随着时代8号、明宇金融广场等入市，东大街入驻客户的档次和租金水平将更上一个台阶。”李东分析说。预计到2015年，东大街区域真正的甲级写字楼存量或保持在70万平方米上下，堪比北京金融街，但面向中小投资者进行散售的高品质项目屈指可数。东大街沿线是目前成都主城区内最具写字楼投资价值、投资安全系数最高的区域之一，如果是投资的话，最重要的是制定合理的投资策略，选择合适的投资产品。

    据记者调查了解，九龙仓时代1号，单价1.7万~1.8万元/平方米，开盘两个月售出40%，其销售业绩不言自明。而前不久启动招商的时代8号，低区租金达到了110元/平方米，已经处于市场一线水准。此外，该区域租金增幅较大的项目还有喜年广场和摩根中心。据悉，2011年开始招租的摩根中心，最初租金80元/平方米/月，现在涨到了115元/平方米/月。

    天府大道北190万平方米待入市
    有人欢喜有人愁

    众所周知，天府新区写字楼供应过量是不争的事实，但租赁和销售方面仍有相当受欢迎的楼盘，应该说是“几家欢喜几家愁”。李东指出，在写字楼白热化的城南，天府大道北段呈现出“冷热不均”的格局。

    记者了解到，总建筑面积80万平方米的中海国际中心，采用国际化的纯租赁运作模式，目前亮相招租的是A、B座，合计10万平方米，从去年9月到现在，预租面积达6万多平方米。目前，低区楼层租金110~130元/平方米，高区楼层租金150~190元/平方米。据项目相关负责人透露，目前入驻的企业主要是国企、央企以及上市大型民企，还有一部分世界500强企业。

    除了中海国际中心，时代晶科一号，在今年的表现也值得关注。据项目负责人吴丽莹介绍，“晶科一号建筑面积4万多平方米，今年初入市销售，现在只剩下1万多平方米可售，均价在1万元/平方米左右，半年销售金额2亿多。”据她透露，现在采取的销售模式是可整层可分拆，最小单位面积117平方米。

    然而，并非每个项目都能在城南打开局面。据世邦魏理仕研究报告分析，原本预计上半年会有集中供应的天府大道区域，项目交付都有所推迟了。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。

    观点

    是否单一业权正在经历平衡

    供应高峰、需求不振、租金不高、空置率上升，当这些问题都出现在成都写字楼市场的时候，观望或者悲观情绪的出现并不意外，但乐观的也大有人在。本期楼市会客厅，我们邀请了中原地产西南区董事总经理庄泽宝、高力国际成都公司总经理蔡孟颐、世邦魏理仕成都公司代理和交易服务部副董事戴晖，以各自企业对成都写字楼市场的现状发表自己的研究成果。

    目前成都的写字楼很多都在拆零散售，但根据成都市最新的技术标准，“业权是否单一”成为影响写字楼评级的重要指标。目前对于成都的写字楼开发企业而言，他们也在经历是否保持单一业权的抉择，而对整个市场来说，在两者之间建立平衡，无疑是一个漫长的调整过程。

    9月可能出现供应高峰
    中原地产西南区董事总经理 庄泽宝

    近几年商业金融用地的大规模出让，让写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年出台调控政策以来，住宅市场备受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。

    2012半年调查数据显示，上半年写字楼成交面积62.38万平方米，同比下跌8.7%。2012年以来，国际经济形势不容乐观，国内经济增速放缓，投资、出口、消费三驾马车动力不足，实体经济下行导致写字楼投资热情降低；而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延，中小投资者信心不足，逐渐撤离写字楼市场。目前，写字楼销售进度缓慢，成交量出现较大萎缩，市场降温明显。

    调查还显示，上半年写字楼供应153.90万平方米，其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下单月历史新高，6月供应持续保持在较高水平。上半年供应的大规模放量，导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。

    其中，上半年新增甲级写字楼2.98万平方米，甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市，上半年供应相对较少。乙级写字楼新增供应97.14万平方米，供应占比为63.12%，依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米，占比约34.95%，与去年同期25.92%的供应比例相比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品，凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。