开发商对销售有信心

    相较于去年的市场，今年上半的大规模放量导致写字楼市场提前迎来了首个供应小高峰。据中原地产分析，预计市场的另一个供应高峰将于9月出现。今年上半年的供需比达到了2.47，同比升高197.11%，一方面市场持续大规模放量，另一方面写字楼消化能力有限众多项目去化缓慢，库存量急剧攀升，短期内写字楼供过于求趋势明显。在上半年去化并不理想的情况下，9月将迎来的供应高峰，对于写字楼开发商来说无异于雪上加霜。

    面对并不乐观的市场，开发商们却表现出了乐观的情绪。“3月开盘到现在，新世界环球中心在写字楼硝烟最浓烈的南延线‘战场’，取得了15个亿的销售成绩。”新世纪环球中线相关负责人黄效融表示，目前每平方米均价9999元的价格已经是项目的成本价了，相较于项目本身庞大的规模、优越的配套和高端的品质，这样的价格几乎可以说是降无可降，即便面临下半年写字楼市场更大的竞争，项目应该也能够持续保持不错的销量。除了在售项目之外，下半年即将开盘的项目对销售形势表现得较为乐观。“协信中心写字楼目前在排号，情况还很不错。”项目相关工作人员表示，城区内的写字楼项目的供应量并不大，加上项目周边对办公物业有一定的需求，区域的整体成熟度较高，对未来项目写字楼部分的销售还是很有信心。

    租赁

    租金微涨 空置率小幅上升

    “80元每平米，不开票，只能签3年……”在接受成都商报记者采访时，李女士接到一个电话。这是她本周接的第三个咨询电话，是租客打来询问写字楼价格的。今年2月收到这套写字楼后，李女士每周都会接到不少这样的电话。但是因为价格谈不拢，李女士的写字间现在都还没租出去。

    李女士购买的写字楼在南延线上，交通很方便，是甲级写字楼。09年购买时，每平米的价格是1万出头，250平方米的写字楼总价为290万零4千。“当时我考察了周围几个写字楼，它们的配置还没我这个好，一般的租金在80元每平米左右。”现在，李女士的写字楼空置了半年，虽有人问津，却迟迟没有成租。跟李女士的写字楼一样，南延线上还有不少在等待合适租客的写字楼。

    据世邦魏理仕成都分公司研究部刚刚发布的研究报告，截至今年6月底，成都优质写字楼空置率为28.8%，较去年年末增加了3.4个百分点。成都上半年累计新增写字楼35万平方米左右，但吸纳量只有10万平方米左右，这一吸纳速度较以往有所降低。此外，相关人士认为，下半年，成都写字楼的空置率将继续攀升，将突破30%，达到一个更高的水平。虽然空置率有所上升，但今年上半年写字楼的租金仍能延续2011年以来的缓慢上涨趋势，上半年平均租金较2011年底上涨3.1%，为每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。中心区域优质项目需求旺盛、业主在楼宇入住房率达到较高水平后逐步提价是目前成都办公楼租金逐步上升的主要原因之一。

    空置率上升 写字楼竞争加剧

    近两年，成都商业地产呈现出蓬勃发展的态势，然而，集中开发却导致了商业地产压力膨胀。有数据显示，截至今年5月成都写字楼库存高达400多万平方米，而且由于短期集中放量，写字楼市场已出现空置率上升的现象。

    业内人士指出：“从销售来看，写字楼市场受经济下行、信贷收紧、竞争激烈等各方面因素影响，自2011年下半年开始已经出现明显的疲软态势；从整体租赁市场看，去年至今年上半年，仍然处于一个较平稳的小幅上行趋势，空置率并未明显上升。不过，从当前的市场存量结合今明两年巨大的销售放量和交房量，写字楼市场无论从销售还是运营方面来讲均不容乐观，南延线的写字楼尤其值得注意。”世邦魏理仕成都分公司研究部指出，一般来说，写字楼空置率应低于10%，但目前成都写字楼空置率超过20%，这主要是由于短期供应量增加。

    全球领先的房地产服务公司高力国际成都分公司发布2012年2季度成都甲级写字楼报告称：位于天府新城区域的中海国际中心入市，带来107,209平方米的新增供应，2012年第二季度成都甲级写字楼市场存量达到65万平米。一季度入市的百扬大厦和中海国际中心为面积需求较大的租户提供了充足的可选房源，因而本季度租赁市场亦表现活跃，总体吸纳量达到57,277平方米，环比大幅增加95.15%。因此，尽管本次中海国际中心带来超过10万平方米的新增供应，但市场整体空置率仅环比上季度上涨5.16个百分点。

    租金表现不错 稳中有升

    世邦魏理仕指出，2012年上半年，受全球经济变化的影响，跨国公司对新设或扩大办公室持谨慎态度，需求增长较去年同期有所减缓，大面积租赁交易数量有限。但与此同时，本地公司的办公楼升级需求不断增长，使市场整体吸纳量仍保持在较高水平。而据高力国际统计数据，今年上半年大部分写字楼项目租金表现平稳，个别项目略有上涨。

    今年上半年，成都写字楼平均租金较2011年底上涨3.1%，为每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。一些热点区域和热点项目的租金表现不俗，一直呈上涨趋势。在今年第二季度，航天科技大厦和百扬大厦表现突出，大型教育机构戴氏英语租用航天科技大厦1,100平方米的写字间，而世服宏图也租下本项目600平方米，打造其在蓉的第二个服务式办公室。百扬大厦自5月启动全球租赁以来，已吸引了伊尔姆环境资源（ERM）、雷格斯（Regus）、机时商贸（Guess）等知名企业的入驻。东大街（金融街）在第二季度租金出现小幅波动，下降1.25个百分点，为158.00元/平方米/月。地铁2号线计划于下季度开通，预期沿线写字楼租金或迎来一轮上调。

    高投资回报率 仍需等待

    投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。如何计算写字楼回报率呢？按照最常规算法，投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间。根据专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

    以城南某项目为例，目前该写字楼项目卖价为14000元/平米，周边几个已经交付的写字楼项目租金约为80元/平米，按照回报率计算公式计算，该写字楼投资回报率约为6.8%。但由于该项目周边其他写字楼即将交付，供应量的增加极有可能导致租金出现下滑和平均投资回报率走低。

    相关人士认为，下半年成都写字楼的空置率将继续攀升，将突破30%，达到一个更高的水平。这主要是因为，市场原本预计上半年会有集中供应的成都天府大道区域，项目交付都有所推迟。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼的售价，租金和空置率产生压力。世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示：“尽管我们研究可见最近以及未来几年，成都尤其是商业地产板块的新增供应量压力较大，短期来看成都地区的确有一定的供需压力。但成都作为辐射整个西南区的‘一线城市’，未来需求的增长不可限量，因此，我们对中长期达到供需平衡保持乐观。”