存量房贷转按揭升级

　　在监管部门的政策公布之后，各家银行对于房贷7折的政策可谓犹抱琵琶半遮面，而期间大行的暧昧态度、和存量客户申请办理房贷优惠的潜规则可谓五花八门。而不可否认的是，一场争夺客户的大战早在去年就轰轰烈烈地打响了，平转按揭一时也成为房贷族与银行博弈的筹码。

　　记者了解，包括农行、建行、光大、中行、兴业、深发展和上海银行在内的多家银行都公开“叫卖”转按揭业务，而近日民生银行也正式对外宣称，该行“余额转按揭贷款”优惠活动启动，而对存量房贷客户打7折的条件很是宽松：只要符合“首套房”、“改善型购房”或满足优质客户条件的借款人即可。

　　一位在房屋中介机构工作的曾女士告诉记者：“一般银行都要求转按揭的房产评估价格或者贷款余额高于一定数额，例如农业银行和光大银行对此的要求是30万元，而对首套房7折、二套房可以优惠至7.5折的兴业银行则要求贷款余额为50万元。”其实这更是大大限制了部分房贷者的选择。另外，民生银行此次还对转按揭中的担保费买单，客户需要自己交纳少量的评估费和抵押登记费用等。

　　另外，由于“改善型住房”的界定一直悬而未决，如果您申请7折优惠的房产面积超过当地人均住房面积了，多数银行是不能比照首套住房来给您办理的。也就是说，民生银行的改善型购房和满足优质客户条件的借款人将为二套房甚至三套房的房贷“放水”。

　　业内一位股份制银行的房贷部门人士分析：“每家银行的成本考量和银行的发展路径都会对其房贷政策造成影响，而股份制银行和中小银行在市场份额的争夺中更加激进而大胆，民生银行此次的放水力度不小，不排除其他银行跟进的可能。”

　　但是专家也提醒，对于是否转按揭还是需要考虑成本的，如果贷款余额并不高，但是却要交纳提前还款的违约金，那么不建议急于转按揭。另外，如果接受行不再允许您提前还贷，那也是需要三思而后行的。

　　存抵贷业务再度风靡

　　随着房贷业务的竞争，一些与房贷账户挂钩的存款账户开始成为各家银行竞相推出的创新品种。其实，这种本质上以存款抵扣贷款利息的增值服务很早就在深发展、建行、招行、中行和民生等银行中就存在，只是各家银行的叫法各有不同，有存抵贷、存贷通和房贷理财账户等等。

　　而在吸储和争夺客户的压力下，近日渣打银行成为外资行中首个向国内客户抛出橄榄枝的银行。此款称为“活利贷”的产品也是由办理了个人商业性住房贷款的客户向活力贷账户中存入闲散资金，在抵扣贷款本金节省利息支出的同时，更加注重其如活期存款般的灵活流动性。除了存款门槛没有限制和中资银行的存抵贷产品不同外，其他并无大变化。

　　以深发展的存抵贷为例，顾客只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万后银行便会按照一定比例（55％的抵扣率）将其视作提前还贷，也就是说节省的利息支出等于提前还贷部分×贷款利率，但是客户的这部分存款并不影响期活期存款的性质，可以随时提取。而几家银行的主要区别在于存款的最低起点和抵扣率，其中中行的门槛较高，为10万元；而深发展、建行则分别为5万元和3万元；而渣打新推的产品亮点之一也在于门槛无限制。另外，存入指定账户的存款还有一个抵扣比例，一般都为50%至55%。

　　例如王先生贷款100万元分15年还清，如果他办理了类似业务（以贷款利率6%计算），那么他存款余额为10万元时，一年可以抵扣利息（10-5）万×55%×6%=1650元，相较于活期存款360元的收益来说高了不少，相对于年化1.65%的收益率。

　　但是专家提醒：存抵贷比较适合平常资金流动较大，而又不愿意去做提前还款的客户，并非所有房贷客户都适合。除了存抵贷之外，包括循环贷、双周供、气球贷和接力贷等目前市场上的房贷产品数不胜数，顾客需要根据自己的需求选择。