财经时评:下半年房地产市场将现“缩量上涨”
漫画/韩景丰
上半年,房地产市场经历了一轮快速复苏,全国70个大中城市房屋销售价格指数甚至超越了2007年的最高点;沉寂了一年多的“地王”频频显现,开发商拿地热情高涨。下半年房地产将何去何从?对其后市研判尤为重要。笔者认为,从市场供给和需求的角度来看,下半年房地产市场成交将回落,房价在供给大幅减少的预期下,维持在高位震荡。
保增长 房地产投资尤为重要
上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。其一是刚性需求的集中释放。以领涨全国房地产市场的深圳为例,2007年10月份深圳房价见顶,均价为17350元/平方米。随即陷入长达15个月的调整,不仅成交量大幅萎缩,均价也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以来,被压抑了半年有余的刚性需求逐步释放,成交在春节前后开始放大。
其二是投资需求的低成本释放。自全球性金融危机爆发以来,央行逐步实行适度宽松的货币政策,多次下调了金融机构存贷款基准利率。以首次购房最优惠利率计算,投资需求仅需支付4.158%的财务成本即可满足。在房价回调的背景下,贷款购房的月供极易被租金所覆盖。由此,被长期抑制的投资需求也开始释放。
在上述背景下,上半年的房地产市场“量增价升”。但在一派欣欣向荣的景象中,银监会要求商业银行严格执行国务院2008年12月下发的131号文和央行2007年9月下发的359号文,核心即是“二套房”政策,其中首付要四成,利率为基准利率的1.1倍。本质上来看,银监会并未出台新的房地产调控措施,但挤压房价泡沫,为过快反弹的房地产市场降温的目的不言而喻。
为什么如此呵护房地产市场?我们不妨从“保增长”的角度去理解。统计局数据显示,在GDP增长的三大需求中,最终消费对经济增长的贡献率为53.4%,拉动GDP增长3.8个百分点。资本形成总额对经济增长的贡献率为87.6%,拉动GDP增长6.2个百分点。国外需求对经济增长的贡献率为负41%,下拉GDP增长负2.9个百分点。不难看出,上半年7.1%的GDP同比增速中,投资带动的部分超过了九成。而分解来看,上半年全社会固定资产投资91321亿元,同比增长33.5%,其中既有国家4万亿元投资计划释放的需求,也有民间投资特别是房地产开发投资的贡献。1-6月,全国完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%,在城镇固定资产投资中的占比高达18.57%。如果说下半年经济要步入确定性复苏,那么经济增长对投资的依赖仍将延续,而房地产投资尤为重要。
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