民间调查:商办物业成避险港湾(2)
张民耕表示,在新政策调控的背景下炒房风险更大,对资金的要求也更为苛刻,“炒房时代已经过去了,用基金的方式从源头上投资房地产的时代已经来临。”他表示用股权方式投资房地产,而不是直接投资已经被膨胀化的房子,风险会更小。
另有业内人士评价,在今后的地产金融生态中,完全可能出现私募基金提供土地储备金、银行批复开发贷款,再由信托贷款补足剩余资金缺口的这样一个完整的资本链条。而私募基金则可能以先发优势处于房地产食物链的上端。
转型的山西民资
事实上,房地产早就是山西煤老板觊觎的投资方向。“以前只是散户一样的购置房产,一是觉得房价还会不停疯涨,回报率有保障,二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。”一位山西煤老板在电话中告诉记者。
“但是,这轮调控闹得心里很没底,我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”上述山西煤老板说。
随着近来山西省煤矿企业兼并重组开始进入实施阶段,山西煤老板投资模式转型和传说中的3000亿元资金对各路投资管理机构的吸引一直没有停止过。
然而,令山西煤老板几度寄予希望却又几度失望而归的,恰是那些投资机构推荐的项目,它们的共同特点是:短期。
据了解,山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬,但投资理念却相当稳健保守,“风险一定要小,收益一定要稳。”上述山西煤老板告诉记者。
在这位山西煤老板看来,风险小收益稳定的项目,一定是伴随着较长周期的项目。
而悉数房地产类的可投资产品,商办物业似乎满足了山西煤老板的全部要求。根据国际房地产顾问机构高力国际的最新统计数据显示,今年第一季度,北京市的写字楼、商铺物业市场持续回暖。
尽管面临商办物业回报稳定的诱惑,山西民资对地产私募基金也着实经历着一个心理接受过程,上述知情人士告诉记者,“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格,但实际操作起来又有点畏首畏尾,最怕承担风险。”
“他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”上述知情人士笑着告诉记者,他表示民间资本的专业化之路还有很长的探索,私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的,需要具体情况具体分析。
浙资:快进快出趋向“补血基金”
在楼市新政下,游走于各地楼市的浙江民间资本到底会有什么样的新动向备受关注。在近日举办的2010中国(温州)民间资本发展高峰会上,温州市政府所给出的“温州民间资本就达6000多亿元”的数字,更让人们关注以温州为代表的浙商接下来的楼市动作。
“在投资渠道依然不多的情况下,手握闲钱的浙商还是依然看好楼市的。”在接受本报记者采访时,北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊表示。据他介绍,现在北京有浙江人50多万,浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年,他们就投下了2000多亿元,其中不少钱流向了房地产。
“对于房地产,肯定不离不弃。现在的问题是投什么和怎么投,而不是投不投。”陈俊告诉记者。这位不愿意被称为“炒房团”而更愿意被称为“投资团”的浙商代表人眼中,买房子就如同买大白菜一样,所瞄准的一定是可以确保升值的“低洼地带”。
具体而言,多轮的宏观调控让如他一样的浙江商人对商业地产兴趣日渐浓厚。从2007年的调控政策,再到2010年的调控政策,他们逐一仔细研读,发现政策没有一条是针对商业地产的。
“没有政策就是好政策。”在他眼中,一线城市投资空间已经不大,他们更对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间,他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地,看了众多商业地产项目。
“做商业是我们浙商的强项。”他补充道。“选什么样的商业地产进行投资,我们看两个标准:一是地段位置好不好,要是在二级城市做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是‘人头钱’;二是看外部环境好不好,也就是看社会治安情况怎么样。否则,你赚到钱了,三天两头有地痞流氓来骚扰,也肯定没法做生意。”
而在进入/退出方式上,他所带领的“投资团”走如下的几种路径:最简单的就是把项目全包下来,一下承租10年、20年,压低价格,然后重新包装、定位、对外招商;其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,半年后再付一笔钱,一年后又付一笔钱,两三亿元,在几年之内付清;更次一点的是协助招商引资,按业内规矩得佣金;最差的选择则是只买摊位,一下子买上十个八个摊位,再转租给别人经营,“这就属于小打小闹了”。
同时,“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始,陈俊就开始奔走于各个区域产业园,辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。
“我们这边有资源啊,在整合资源下,可以帮助当地园区开发企业提供点子,搞搞策划,然后引入资本,帮他们招商。”陈俊表示,“通过科学的方法,带动产业的发展,可以提升区域的价值,我们的商铺也就升值了。”
“这种玩法其实和我们玩住宅一样,并没有什么特别之处。”陈俊指出,多是低价入市高价卖出,赚取差额,而商业地产,由于比较复杂,就不能单单从买的环节介入。
而在“国36条”鼓励民间资本政策出台后,陈俊们也看到了新玩法的机会,他们会考虑创办更多的小额贷款公司,给地产公司提供短期的“补血基金”。
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