国家将调控的利剑对准住宅地产，商业地产成为地产投资的避难所。然而，如果开发商只是想着避难，而没有把商业地产真正当作一个事业来运营的话，这个避难所带来的风险就不比住宅地产小。商业地产是一个复合度、专业度很高的领域，缺乏专业定位、营销、运营是不可能成功的。本报将就商业地产投资和运营中的一些案例进行分析，以期能为商业地产的投资运营者提供一些思考。

    “从目前各项调控政策来分析，资金的确有流向商业地产的趋势。商业地产将成为下一轮调控的缓冲区。”北京15条细则落地的当天，潘石屹在自己的微博上这样写道。

    去年以来，SOHO中国(新闻)先后收购了外滩204地块、临空15号地块、华丽家族复兴天地中心等上海繁华商业地段的数个项目。

    “在商业领域，教条主义的东西很难行得通，而实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。”靠着这样的理念，潘石屹开发的SHOH现代城、建外SOHO 、SOHO尚都等一系列商业项目都在销售上取得了巨大的成功，尽管它们在售后也一直断断续续地承受着“软环境缺失”、“外观丑陋影响市容”的指责以及经营不善商户要求退租等风波。

    而在这些令SOHO中国业绩节节攀升的商业项目名单中，并不包括曾经让潘石屹败走麦城的前门大街改造项目。

    前门大街是潘石屹心中抹不去的一道伤疤，它同样足以成为今日蜂拥而至涉足商业地产的开发商们引以为戒的经典案例。

    门前冷落鞍马稀

    日前，本报记者探访了开街已经两年有余的新前门大街。

    此时，春节的旅游高峰刚刚过去。正值午后，大街上的行人并不算少。在历经沧桑的正阳门城楼的映衬之下，笔直宽阔的新前门大街更显出了几分雕琢的痕迹。尽管两侧的商铺均为仿古建筑，但崭新的墙面上读不出历史的风霜，春节期间刚刚换上的彩灯也鲜艳得有些刺眼。

    街上彼此交谈的行人大多操着外地的口音，据记者调查了解，很多人都是参观完距其仅有一条马路之隔的天安门广场后顺道而来的。力图重现前门历史的铛铛车全天运营，约40分钟一趟，但或许是因为这条不足千米的街道却高达20元的单程票价让人却步，往来的车内乘客都寥寥无几。

    两边的商铺多为两到三层的建筑，与一年前相比，多数铺位都已有了租户，业态以服装店、餐馆、特产店为主，毫无章法地混杂在一起，特别是麦当劳、星巴克、ZARA这样的洋品牌穿插在仿古建筑群中，显得多少有些怪异，而老字号店铺除全聚德、内联升等少数几家外均已难觅踪影。记者注意到，尽管大街上游客不少，但除了几家特产店吸引了一些行人驻足外，其他的商家都可用“经营惨淡”来形容。“这里有的品牌西单、王府井全都有，那里的牌子很多这里却找不到，我平时很少来这儿逛。”一位陪朋友来游玩的本地年轻人这样告诉记者。

    “前门大街的客人主要是全国各地来北京参观天安门广场的人，如果让他们来到这里一看到几万块钱的衣服就自卑，商家也没有销售收入，因此，二者的需求一定要吻合。”这是潘石屹当初对前门大街商业的定位。彼时，在前门大街改造工程启动的庆典上，LV、GUCCI、范思哲等众多国际品牌代表的出席就曾引发人们对未来“洋品牌占领新前门”的猜想和争议。如今看来，前门大街招来的商家定位的确算得上大众，但由于缺乏特色，仍然没能留住顾客的心。

    与这里形成鲜明对比的，是距前门大街仅有一街之隔的大栅栏。同为老北京的传统商街，大栅栏当初仅是对路面进行了翻修，几乎没有涉及商家的迁出与更换以及定位的重新规划，因此仍然保持着昔日繁盛的景象，游人如织，顾客盈门，也分流了前门大街相当数量的消费群体。

    而在前门大街改造前后，作为开发商介入的潘石屿也备受各界舆论的指责与质疑。许多民俗家认为，前门大街的改造是以拆迁、牺牲胡同作为代价的，失去了原有的文化标签。更多的人则在感叹，由于定位模糊、经营不力，这条古街区昔日“食货如山积、恒日暮不休”的昌盛景象如今早已成为过眼云烟。