从目前商业地产市场可以明显看到，一些原先投资住宅的资金，正在开始转入商业地产市场。对于投资人来说，如何选择投资商业地产项目？投资商业地产项目应该注意哪些问题？本报记者专访了仕一邦房地产投资顾问有限公司技术总监韩鹏。

　　观点1 租金决定商业地产投资回报

　　商业地产投资主要看租金。一方面，商业地产的租金回报多在7%至8%以上，有些商业地产项目的租金回报更高达10%甚至更高，单以租金计算，商业地产项目就有很好的投资回报；另一方面，是二手商业地产项目的变现能力和购买量远小于住宅，这促使靠短期升值获取投资回报率并不容易，因此租金回报才是商业地产的重要投资目标。

　　所以，消费者在投资商业地产项目时，不能过于关注售价的高低，更应该考察该商业地产项目的开发商是否有成功开发商业地产项目的经验，是否有良好的商业地产项目管理经验，是否有能力吸引知名大公司。这样的商业地产项目，高租金的可能性会较大，投资风险也会比较低，投资回报率同时会比较优厚。

　　观点2 商业地产项目不都稳赚不赔

　　不是投资所有的商业地产项目都会稳赚不赔，商业地产项目的单体价格较高，虽然按揭贷款首付比例和目前二套住宅类似，但最长贷款期限却远远小于住宅项目，因此投资商业地产需要较高的首付能力和强有力的还款能力。当商业地产项目租不出去的时候，它只能闲置在那里，由于商业地产的物业管理费等费用比较高，投资者要承担每月几倍于住宅项目的费用支出，再加上资金利息，消费者的压力会比较大，一旦遇到租赁市场不好，投资者的投资周期会因此加长，资金压力也会比较大。特别是当整体经济不好的情况下，商业地产的投资风险会比较明显的体现出来，这对于商业地产来讲，也是投资这类项目的瓶颈。

　　观点3 签订合适年限租约能避免损失

　　不少业主认为，签订一份长期合同的话，能够做到一劳永逸，但是这种做法往往会给投资者带来损失。因为，目前天津多数商业地产项目租赁都是在慢慢“向上”，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益，而签订合适年限的租约，则能够避免这个问题。

　　观点4 投资商业地产有5大关键要素

　　对于商业地产项目的投资者来说，选择投资项目时应该注意以下5大要素：地段、形象、品质、配套和回报，把握好对他们的分析就能将自己的投资风险降低。

　　最后，韩鹏提醒对商业地产比较感兴趣的消费者，投资时切勿盲目跟风，一定要关注产品的硬性指标，通过租售比、性价比来综合考量产品的升值潜力和升值空间，消费者可以选择区域位置优越的城市综合体项目中的公寓和写字楼。由于资源配套尤为珍稀，户型面积不是很大，投资压力不大，未来可持续发展潜力比较大，决定其将比同类产品更具投资空间。