随着新国八条、房产税试点政策的先后出台，商品房交易市场终于降温，不少市民也明显感到，商业地产开始走俏起来。

    商铺投资成了近期市场新宠

    昨日，记者从一些省内房产开发公司了解到，目前商铺投资者大幅激增，杭州的地产销售员小陈告诉记者，目前门店八九成的业务都集中在商铺和商业地产买卖，而这一比例以往只占两成左右。

    和住宅商品房买卖不同，购买商铺不受套数限制，首付只需50%即可。因此，手上有余钱但已买过两套以上房产的客户，就转向商铺投资了。30岁的沈先生就是这样的情况，去年上半年，他在椒江某家具城买了56平方米的商铺，花了88万元。据他说，算下来年租赁回报率至少有5%，远高于目前二手房的租房市场2%~3%的回报率。

    “企业高层、个体老板是投资主力，收入水平居中的白领、公务员等因为资金有限，多选择只租不售的商铺，面积不会超过一百平方米。”市区一家地产营销机构的孙经理分析说，过去的商铺是一个“经营”概念，而现在则越来越多地成为“资本运作”的概念。据记者了解，有一半以上的人是为了出租而购买商铺的，出于自营目的购买商铺的人不足三成。

    目前推销的大多是市场商铺

    地产销售员小陈说，市场商铺大都引入竞价机制，售价比其他商铺都高。对于有较大资金实力的投资者来说，将闲钱购置商铺，自营或出租，是保值增值的手段。然而，目前资金雄厚的投资者毕竟为数不多，而许多投资者存在投机心理，盼望着地价升值，从而赚取差价，这也给正常的商业氛围带来负面影响。

    统计数据显示，新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179.7%，销售面积同样出现强势增长，环比增长71.41%。

    如政策放松，60%的人选择购房

    郭先生是市区一家媒体广告的房产部主任，他对近期的商铺投资有自己的看法。“国家‘限购令’出台后，对住房投机需求起到一定的抑制作用，不过，以前炒住宅的一部分人改炒商铺、炒写字楼等商业地产。”

    “一些投资者将资金转向商业地产，开发商马上开始鼓吹商铺投资的热潮到来。”郭先生认为，“如果不是限制购房，估计有六成投资者还是会选择购买住宅的。

    记者也采访了几位市民。临海的苏小姐与男友正准备在椒江买房。对于刚工作一年的她来说，新开盘的楼房均价在每平方米1万元左右，实在难以承受。“有钱还是买房好，买了商铺租不出去又不行，还是有点风险。”苏小姐说。

    另一位周先生早在2006年就购买了台州经济开发区商业街的一间商铺。他透露，商业街的直立商铺从原先一套30多万元涨到现在的100万元以上，年回报率达到8%~9%。“所以说越早投资受益就越大，现在投资商铺所需资金也大，一般市民也不太愿意买了。”周先生表示。

    投资商业地产要有风险意识

    据了解，商业地产和住宅地产是两个不同的市场，尽管有相关性，但是两个市场表现出来的市场状态是不一样的。原因在于住宅地产一直以来都是供不应求。2010年全国的商品住宅竣工面积是6亿平方米，销售面积是9亿平方米。2006年至2010年，全国的商品住宅竣工面积26亿平方米，卖了36亿平方米。而商业地产市场，总体上是供大于求。

    业内人士认为，如果整个地产行业出现下降的趋势，商业地产也很难一枝独秀。作为地产行业的一个分支，商业地产与住宅地产存在一定的关联性，如果半年后整个地产行业的调控趋势确立，影响可能会逐渐显现，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

    商铺怎么选教你这三招

    林林总总的商铺数不胜数，购物中心、社区商铺、商业街等蜂拥而起。那么，究竟何种业态是个人投资者的首选？选择何种投资能最大限度降低风险？不妨听听业内专家作出的分析。

    熟悉的区域是首选

    投资者要对市场进行详细的调查与分析，要亲自对所选区域进行全面了解，商铺地点最好选择投资者个人比较熟悉的区域。

    对区域充分地了解，才能准确分析出周边居住人群的构成、消费水平和消费习惯，才能够明确哪种商业形态最能够满足周边消费人群的需求。购买商铺后，只有顺利将其出租才能获得收益，所以在购买前先预测，根据区域其他商铺的实际情况，计算出自己的投资回报率。

    临街商铺要优先选择

    大型商场会根据成功的商业项目而逐渐调整租金。但如果商场实力不足，公司临时撤走，将对投资者的切身利益造成严峻的考验。

    相比之下，投资普通的临街店铺则会避免以上出现的弊端。临街店铺的投资者将拥有绝对的控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行调整。此外，在投资临街店铺的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况普遍火爆，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。

    开发商实力很重要

    选择商铺开发商的实力也很重要。品牌开发商现在越来越受追捧，社区的人气足，物业服务品质高，将给商铺今后的经营带来一定的保障。投资者应根据自身实力和经营业态选择合适的商铺面积，商铺面积避免过大或太小。面积过大则意味着加大投资风险，一定程度上提高出租难度。面积过小则会缺乏空间的灵活性，未来经营的业态容易受到一定限制。此外，投资者要注意商铺的公摊面积，最好在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属问题，从而降低自身的投资风险。