杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知
杭政办函〔2014〕18号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

    市国土资源局《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

杭州市人民政府办公厅
2014年2月12日

关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见
（市国土资源局 2013年12月18日）

    为深化土地使用制度改革，发展楼宇经济，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号）精神，结合我市实际，现就创新楼宇用地管理、发展楼宇经济提出如下实施意见：

    一、严格界定楼宇用地范围

    本意见所称楼宇用地，是指以用地单位竞得并自持土地使用权为主，用于集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等项目建设，通过持续生产经营产生经济效益的经营性用地（不含村级留用地）。

    （一）集团总部用地。指专门用于企业总部入驻和办公项目建设的经营性用地，土地登记用途为“商务金融（集团总部）用地”，竞得土地的企业自持房产和对应分摊土地面积比重不低于50%。自持房产部分在方案设计时应予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年以后可以按规划竣工验收最小单元分割转让；其余房产和土地在通过土地复核验收后可以按规划竣工验收最小单元分割转让。

    （二）金融办公用地。指专门用于金融机构入驻和使用项目建设的经营性用地，土地登记用途为“商务金融（金融办公）用地”，竞得土地的金融机构自持房产和对应分摊土地面积比重不低于50%，自持房产部分在方案设计时应予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年以后可以按规划竣工验收最小单元分割转让；其余房产和土地在通过土地复核验收后可以按规划竣工验收最小单元分割转让。

    （三）科技研发用地。指专门用于企事业单位产品技术研究、推广和展示项目建设的经营性用地，土地登记用途为“科研用地”，用地单位自持房产和对应分摊土地面积比重不低于80%，自持房产部分在方案设计时应予明确，通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年以后可以分幢分层转让；其余房产和土地在通过土地复核验收后可以分幢分层转让。

    （四）自用办公用地。指仅限企业单位自用项目建设的经营性办公用地，土地登记用途为“商务金融（自用办公）用地”，企业自持全部房产和土地，通过土地复核验收之日起10年内不得转让；10年后可以整体转让，不得分割转让。

    市国土资源行政主管部门可根据经济社会发展实际，会同市城乡建设、城乡规划、住房保障等行政主管部门调整楼宇用地范围，明确土地使用条件，经市政府批准后公布执行。

    二、合理确定楼宇用地出让起价

    综合考虑楼宇用地利税收益和城市功能提升等实际贡献，进一步创新地价管理工作思路，构建楼宇用地地价修正体系，合理确定楼宇用地土地价格。

    （一）集团总部、金融办公用地地价按商服用地地价不高于0.9系数进行修正，自持比重每提高5个百分点，地价修正系数下降0.01。

    （二）科技研发用地地价按商服用地地价不高于0.8系数进行修正，自持比重每提高4个百分点，地价修正系数下降0.01。

    （三）自用办公用地地价按商服用地地价0.7系数进行修正。

    三、切实加强楼宇用地审批监管

    （一）楼宇用地实施属地管理，各区政府（管委会）负责辖区内楼宇用地的认定，向市级有关部门提出楼宇用地供地需求，开展招商和楼宇用地使用情况考核评价等使用管理。

    （二）市发改、城乡建设、城乡规划、住房保障、国土资源等行政主管部门要切实加强对楼宇用地的审批监管，严禁楼宇用地变相用于经营性房地产开发，凡楼宇用地未按本意见规定和土地出让合同约定使用的，应责成用地单位立即整改；整改不到位的，不得办理相关行政审批手续，市国土资源行政主管部门可以按照总地价款的10%收取违约金。

    （三）市国土资源行政主管部门应将楼宇用地限制性条件在土地证书中予以备注。土地使用权人未按本意见规定使用集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等楼宇用地，并且要求按规划竣工验收最小单元进行转让的，由市国土资源行政主管部门报经市政府批准后与土地使用权人签订补充协议，除收取10%违约金外，再按现行商服用地市场评估价×（1-修正系数）补缴土地出让金差价，土地登记用途不作调整，土地证书备注的限制性条件予以删除。

    四、鼓励盘活存量土地

    在《杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函〔2012〕2号）下发前已经签订土地出让合同，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后按以下规定办理手续：

    （一）土地出让合同约定“只能整体转让”或“不得分割转让”或“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”等相关内容的科研、综合、办公、商业用地，原则上不得分割转让；用地单位确需按规划竣工验收最小单元进行转让的，应按现行商服用地市场评估价30%补缴土地出让金，并签订土地出让合同补充协议，土地登记用途不作调整。

    （二）土地出让合同未约定“只能整体转让”、“不得分割转让”、“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。

    五、附则

    （一）本意见中所指的允许分割转让的建筑面积均不含物业管理用房。

    （二）除本意见规定外，土地出让合同另有约定的，从其约定。

    （三）本意见适用上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）行政区划范围内的楼宇用地管理。萧山区、余杭区和五县（市）可参照执行或制定实施细则。

    （四）本意见自公布之日起30日后施行，由市国土资源局负责牵头组织实施。前发文件与本意见不一致的，以本意见为准。