一栋不是很高的写字楼，年缴税10.2亿元，你信吗？

    用最少的占地，集中最多的企业，产生最大的效益，被称为城市中央的“垂直印钞机”，这就是楼宇经济的魅力。在这条新兴的道路上，一线城市已经开足了马力前进，青岛是否也步入了发展的快车道？已经有了多少台“垂直印钞机”？和北上广深相比还有哪些差距？连日来，记者对此进行了调查和探访。

    数字
    1栋亿元楼纳税65.7亿元

    什么是楼宇经济？青岛市政府国内经济合作办公室(以下简称“市经合办”)招商促进处处长周培强解释说，楼宇经济是以商务楼宇为主要载体，通过开发、租售等方式，招商引入现代服务业企业，从而培植新税源和新的经济增长点。周培强表示，在城市中心区，楼宇具有税收产出高、租金产出高、拉动效应高、能耗低的“三高一低”特征，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。

    来自市经合办的统计数据显示，全市目前共有万平米以上的运营商务楼宇209座，总建筑面积超过740万平方米，进驻企业11173家，其中，总部企业208家，在建万平方米以上的商务楼宇100座，总建筑面积达到1263万平方米。

    “近年来，青岛市不断加快培植专业和特色商务楼宇。一是打造专业楼宇平台，二是高标准建设商务楼宇。”周培强介绍说，再就是加快培植总部楼宇税收，全市税收超过1亿元的总部商务楼宇达到41栋，纳税额高达65.7亿元，其中，烟草大厦全口径税收达10亿元以上，最高缴税为10.2亿元，在青岛所有楼宇中，缴税额最高。

    据介绍，亿元楼主要有两种类型：一种是一座楼宇就是一家企业的总部，像青啤大厦；另一种就是专业化楼宇，如金融业聚集的青岛国际金融中心。“从目前掌握的情况来看，今年亿元楼有望新增加四座，全市亿元楼达到45座。”周培强介绍说，根据计划，到“十二五”末（2015年），岛城税收过千万元商务楼宇由100座增加到180座；税收过亿元楼宇由41座增加到53座。

    作为青岛市的中心城区，市南区聚集了全市80%以上的金融机构区域总部，而香港中路则是市南区的“楼宇一条街”。市南区商务局相关负责人自豪地告诉记者，目前，市南区129家市级大型总部企业前三季度实现全口径税收67.3亿元，约占全区的46.8%，全年预计将突破80亿元，楼宇经济已成为市南区经济增长的重要引擎。

    “楼宇是一个载体，是企业的集聚地，为城市创造效益的是楼宇内分布的各个企业，尤其是总部企业。一家企业的总部在哪个城市，它在国内或国外的分部产生的税收，就会有很大一部分汇集到这个城市，从而增加该城市的税收。因此，青岛一直在鼓励总部企业进驻，打造总部企业楼宇。”周培强介绍说。记者了解到，目前，市南区5A甲级商务楼宇共有13座，其中包括青岛啤酒、海信、双星、新华锦等本土企业的全球总部共有7家，另外还有汇丰银行、马士基航运等世界500强企业设立的山东及华北区区域总部达41家。今年，市南区又新增10多家国际化大企业集团设立的区域性总部或机构。

    现状
    寸土寸金仍然“一房难求”

    目前，青岛写字楼每天每平米的租金从二三元到七八元不等，香港中路是目前租金最贵写字楼的集中地。

    远雄国际广场在青岛已属第四代楼宇，它除了是国际5A级智能写字楼外，还集百货、酒店式公寓于一身。记者实地探访了解到，远雄国际广场的租金均价已达市南区写字楼租金均价的1.7倍左右，但租售依然火爆，目前进驻率已达80%，公寓的租赁更是“一房难求”。租金如此之高，可以说是寸土寸金，为什么还会“一房难求”呢？记者了解到，作为台湾第一大地产品牌远雄集团在青岛的代表作，远雄国际广场硬件设施具有国际水平。广场有青岛唯一的108米空中会所，室内温水泳池、桑拿、健身、休憩、餐饮、会务中心等设施一应俱全。

    远洋广场的租金水平在青岛也排在前列，同样也是“一房难求”。“远洋广场除地段优势外，与楼宇的配套设施也密不可分。”青岛远洋物业管理有限公司副总经理张欣称，作为5A 级写字楼，远洋大厦A座采用的是世界顶级的美国约克中央空调系统，安装的是德国蒂森克虏伯电梯，是山东第一家使用此最新型号电梯的高档写字楼。

    除了先进的软硬件设施，优越的地理位置也是吸引知名企业进驻的原因之一。2011年进驻远洋大厦A座的河北银行青岛分行是目前青岛唯一一家省外银行，其办公室主任陈志鹏坦言，“对于银行而言，地理位置很重要。选择在市区的中心位置，客流量多，客户层次也高。”陈志鹏说。

    短板
    总部企业偏少，配套设施不完善

    2012年，在浙江宁波举行的“第八届中国总部经济高层论坛”上，发布了2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜，青岛名列第11位。而在全国15个副省级城市中，青岛位列第8位。

    “目前，全市城区万米以上的商务楼宇198栋，相比深圳少82栋，比杭州少22栋。”市经合办招商促进处处长周培强坦言，从楼宇产出效益看，岛城纳税能力强的楼宇数量也不多。“本市烟草大厦最高缴税为10.2亿元，在青岛所有楼宇中，缴税额最高，但相比深圳的招商银行大厦，还有不少差距，少54亿元。”市南区商务局相关负责人也表示，目前，市南区总部企业以国内大企业区域性总部为主，但与一线城市相比，市南区在国内外500强企业、商务部认定的跨国公司地区总部等方面均存在不少差距。

    “吃饭问题、停车难问题是楼宇面临的老问题，也是难问题。早期楼宇如今也面临设施配套不足、物业管理水平低下等问题。”市南区商务局相关负责人表示，“地下停车场，一直是各个楼宇主要的停车阵地。有的楼宇虽然相互临近，但楼宇之间相互独立，缺少贯通，如果各个楼宇地下停车场能够实现贯通，对停车难问题将会起到明显缓解作用。”

    “影响一个企业进驻楼宇的因素有很多，而餐饮问题就是其中一个重要因素。不少进驻远洋广场的企业，在考察楼宇时，就非常注重餐饮问题。可以说，远洋广场的餐厅，吸引了不少企业。”张欣介绍说。周培强还表示，青岛具有一级资质物业管理公司的只有七家，青岛的楼宇，缺少高品质物业管理公司。另外在规划和招商方面也存在一些不足，例如市南区软件园，引进了一些与软件行业无关的企业，没能形成更好的集聚效益。

    未来
    打造总部和特色楼，政府增加补贴

    2013年11月25日，青岛市出台了《关于进一步促进楼宇经济发展的通知》，提出打造一批与现代化国际城市定位相适应、国内外知名的地标性总部楼宇商务区的工作目标。周培强表示，青岛楼宇经济发展要打造专业楼宇平台，目前，青岛已形成了金融业聚集的青岛国际金融大厦、中信万通广场等一批专业商务楼宇。另外，还要加快培植总部楼宇税收，鼓励亿元楼发展。

    据悉，按照相关政策，为发挥楼宇经济的示范带动和引领作用，本市将对符合蓝色、高端、新兴产业发展方向以及属于现代服务业、总部基地、电子信息、中介商务、现代物流、商贸流通、先进制造、文化创意、生态旅游、中小企业孵化基地等的特色楼宇进行认定，符合条件的命名为“青岛市特色楼宇示范单位”。

    记者了解到，目前，青岛的多数楼宇采用的是售卖方式招商。周培强表示，对于大多数已建楼宇，开发商采用售卖方式，这能使开发商迅速收拢资金，减轻压力。然而，楼宇一经售出，由开发商一个业主变成很多业主，会导致后期的租赁、买卖等招商环节由各业主自行决定，经营权分散使楼宇的整体运营管理变得难以掌握，因此要引导发展特色楼宇或专业楼宇，对于政府而言有很大难处。因此，对于新建的楼宇，政府鼓励开发商自持楼宇，采取只租不售或整层出售的经营模式，使楼宇能保持高品质。

    记者从市经合办获悉，根据相关政策，政府将加大对楼宇的财政支持力度。对经市加快总部经济发展联席会议认定的楼宇公共服务平台建设项目和数字楼宇网络服务平台建设项目，由市财政予以补助。对本市经济发展具有重大促进作用的新设和引进的总部企业及项目，采取“一事一议”的办法予以支持。同时，鼓励社会及民间资本投资餐饮、停车、物业等与楼宇经济相关的领域，实现市场化运作。

    市北楼宇经济服务平台明年4月运营

    12月19日，记者了解到，市北区正在筹备建设楼宇经济服务平台。目前进入设计阶段，预计明年4月份将正式投入运营。此外，市北区制定了青岛市首个系统的楼宇经济奖励办法《青岛市市北区促进楼宇经济发展扶持办法(试行)》，并将筹备建立“市北区商务楼宇协会”推动楼宇经济发展。

    截至目前，市北区已经投入使用的商务楼宇(办公面积5000平方米以上)32座，总办公面积达到69.2万平方米；在建商务楼宇33座，办公面积161.64万平方米。2013年上半年市北区楼宇税收情况显示，今年预计将有15座楼宇实现年税收过千万。至2013年底，预计市北区楼宇每平方米产出税收约为3625元左右，基本接近国内先进城区发展水平。

    市北区制定了青岛市首个系统的楼宇经济奖励办法《青岛市市北区促进楼宇经济发展扶持办法(试行)》(以下简称《办法》)，重点针对商务楼宇开发企业、物管公司、入驻企业及项目中介人进行扶持。

    《办法》中明确了商务楼宇开发企业扶持标准，对自持物业达到60%以上，且入驻面积达到70%以上的商务楼宇开发企业，给予一定扶持；引进符合市北区重点扶持产业方向且在商务楼宇内购买自用办公用房超过3000平方米的新注册企业，给予开发企业一定奖励；鼓励发展“亿元”商务楼，对新增的年度税收总额超亿元的商务楼宇进行奖励；对获得“青岛市特色楼宇示范单位”称号的商务楼宇，对开发企业进行奖励；对楼宇开发企业扩建商务楼宇停车场、建设员工餐厅给予扶持。

    下一步，市北区正在筹备建设楼宇经济服务平台。除了建立集工商信息管理、税收信息管理、招商服务平台为一体的楼宇经济服务信息系统，还将开辟虚拟网上办事大厅，包括企业设立变更、经营纳税、资质认定、行业准营、人力资源等各项手续的办事指南及网上办理，并推荐优质的代办机构，为入驻商务楼宇的企业提供“一站式”便利的办事服务。该平台目前已进入设计阶段，预计明年4月份将正式投入运营。同时，市北区还将筹备建立“市北区商务楼宇协会”向企业和政府提供双向沟通与反馈服务。