国家对房地产住宅市场的调控一直没有放松，外加像中山这样的三四线城市住宅供应量过大，因此就连像万科这样以住宅起家的开发商也打上了商业综合体的主意。

    在购房者一族中，不少以往主攻住宅市场的投资者，也已经逐步转移到投资商铺甚至是车库、写字楼等商业领域中去。当然，中山的投资者最喜欢的还是一间间面朝车水马龙的街铺。

    在一个美食为先的城市，中山的街铺有相当部分是经营着各类美食的餐饮行业，而这些商铺的回报率也往往不菲。但是你可否知道，做餐饮类，就连面积也有讲究，甚至一条烟管，也可能成为你投资铺子的绊脚石。

    不是你买了铺就能做任何行当

    某投资客在看到开发商打出的“8-15平方米迷你旺铺，黄金地段，投资回报率100%”等鼓舞人心的字眼，在考察了项目现场的人流量、周边的租金情况及交通状况后，深深被这个位于地铁上盖、人流量巨大的商住项目吸引住了。面积小总价低的优势，再加上开发商的销售人员拍心口保证“一定能做餐饮，规划定位就是饮食街”，于是她就果断买下了一卡小商铺，并打算出租给亲戚做成迷你餐吧和凉茶档，好赚回高租金。但买铺之后，亲戚却告诉她：在办理餐饮业营业执照的时候被告之，因为面积太小，无法办理餐饮类工商营业执照和卫生牌照。

    这曾经是广州某商住项目底商销售遭业主们围堵要求赔偿的一幕。实际上往百度搜索“餐饮类商铺”，不乏这样的悲剧案例———甚至有人买下68平方米的商铺做餐饮店，但是却发现商铺设置的电容量为15千瓦，未达到做餐饮行业最低要求25千瓦的标准，还被开发商反诉说签约即默认用电条件，不予赔偿，非常冤屈。

    实际上，从较早期的“自建房改小食店”到“洋房首层做小卖铺”，再到现在的商业用途的街铺，对于商铺的用途，已经有法例逐步完善商铺售后的营业情况，并非你买了下来就能够任意做不同的用途。例如在中山环保局公布的《中山市饮食娱乐服务业类建设项目环境保护管理业务指引》条例中，就有关于餐饮与娱乐场所商铺的相关规定，就连无烟的西点冷厨与少烟的日本料理店也有特别标注，要求也不尽相同。在卫生局的网站上，有市民询问开糖水铺的卫生要求，也被答复“对不同品种要求也不一样”，是不是头都大了？

    明火餐饮铺最起码要有80方

    对于商铺能否经营餐饮业，面积是一个学问。在不同的城市，有不同的要求，其中像中山市很大一部分是由卫生局说了算的，但是这个并没有公开的相关细则。而按照行内人的划分，一般按照油烟标准分成无烟类及明火类，像凉茶铺、现售的西饼店、鱼蛋档、甜品店甚至是最近流行的三文鱼散卖店等，就可以划分成无烟类，这类店铺的面积一般最少需要30平方米。而有点大志的，像中餐、西餐、大酒楼、大排档这些听着都油烟味十足的大店，至少要80平方米起。

    面积只是门槛，实际上每个城市还有更严苛的条例等着你。例如原本部分地区可以在住宅区楼下的社区商铺做上油烟较少的餐饮，南宁市则会要求一律禁止在住宅区的社区商业中出现，所以你就不要抱怨为什么你小区楼下没有早餐铺或者“7仔”为什么连鱼蛋都懒得卖，很可能就是这个原因。