至祥：我也认同。昆明在做网签，很多业务也可以在网络上实现，不管现在做得怎样，但这是一种趋势。在实体的售楼部之外，楼盘的网络营销中心就很有必要。

    还有，云南的旅游地产丰富，有人牵头起来做一个跨区域的营销，将非常有市场。这类营销零散的有一些，但真正全面联合起来进行跨区域的营销，尤其是针对长江以北的城市的营销，并不多见，但从云南的气候等优势看，这确实可能是不错的突破口。云南还有漫长的边境线，境外置业的需求也将是一种趋势。

    另一点也可以尝试，推广则有难度。就是实现行业内的资源共享。跨行业联合的手法太常规了，比如汽车与地产，起不了多大作用。旅游地产的资源共享操作性更大，目前至祥已经涉入这方面，比如州市的旅游地产楼盘在昆明的资源地产项目上展示，昆明的项目又在州市项目的平台上展示，实现联合展示，资源共享。而因为州市与昆明市场是不存在明显竞争，产品相异，客群不会重叠，两者是竞合关系。如果市场再冷，行业内的资源共享是可能的。

    寻出路 务实营销更理性

    云信黄金楼市：这次的探讨从近期的房地产事件开始入手，但我们最终的目的是要去找到房地产营销的出路在哪里。

    至祥：分享几方面的思考：一是，走实还是走虚？简单的营销口号之外，产品更贴近使用、投资等实用功能，将是下一阶段营销的不二法门。开发商提出的品质升级、产品升级、物业服务升级等实打实的回馈，其实远比明星代言来得更实在。很多开发商也意识到了这一点，开始在做逢年过节送油、在特定时机赠送半年物管费等回馈活动；第二个思考是：推广渠道从多还是从少？传统主流、大众化的营销方式已经不那么走稳，而点对点的精准营销逐渐占领市场一隅。不说取代，至少也是分得了市场的一杯羹。我们的观点很明确，就是营销应该往少而精的方向走，在诸多渠道中找到最有效的低成本渠道，更有针对性；第三点，推广过程是走感性还是理性路线？如果说之前是口号、卖点式的感性营销路数比较多，之后打温情牌、养老牌、投资牌、新城市主义、欧陆生活典范等理念的理性营销，将是大势所趋。此外，在公益与企业利益之间，还可以多做一些介于公益与非公益之间的软性、柔性营销。在这里，需要注意的是，要重视老业主，可采取针对间接目标客群的方式，同时也应该是一种贴合生活方式的营销。

    王詠雪：作为一个行内人，也是一个业主，我认为，房地产应该强调“大营销”的概念，它可以让购房者参与到项目的建设过程，比如让购房者下工地去了解项目用的是什么型号的水泥，这种营销也不应该止步于把房子卖完了事，它还应该延伸到业主入住后的物管服务等各个方面。在这些方面，昆明本土房企应该多向已经在行业内沉淀多年的一线房企取经，把产品和服务做好，更多地体现对人的关怀。

    业界声音

    质疑一：是推销不是营销？

    营销是一门很深的学问，并且只有当房地产市场连“拿地”等环节都开始普遍市场化了，才有可能有营销这类很专业词汇诞生。但如果市场不够成熟，那些被冠之以营销的手法只能被称为“伪营销”。

    王詠雪等业内人士认为，以前那种挂几个布标、广告牌，随意夸大楼盘品质的粗放型营销方式，完全不能称之为营销，只能算是推销。

    质疑二：盛行拿来主义？

    有业内人士表示，从商品房放开的1998年开始，昆明楼市营销走过了很长的拿来主义阶段，学广东、学重庆，但昆明、云南的气候也好，景观人文也罢，却没有得到很好地结合，学来之后未接地气，属于未毕业的那种。

    “学完了之后，就该毕业了，要走适合自己的路。”至祥介绍，比如可以在符合本土文化、建筑风格的统一性、和谐性等方面下功夫。这些方面，大理、西双版纳做得比较好。