营销是一个大话题，涉及面广，并关乎市民、开发商、代理机构等多个行业参与者，乃至关乎到区域房地产市场的发展。3月2日黄金楼市焦点版报道的“楼盘营销星光璀璨，业界偏好务实营销”一文，获得业界好评， 各房企在淡市之下邀请明星坐阵的新奇的营销手段获得市场认可，赚得市民眼球。

    不过，楼盘定位及企业的营销观念参差不齐，正因为如此，我们的探讨没有局限于“楼盘营稍主打明星牌”这一现象，而是更深入地探讨昆明房地产营销需要哪些路子、房地产营销的出路在哪里等话题。本期黄金楼市，我们邀请多位楼市营销高手对2012年楼市营销之术展开新的探讨。

    做客嘉宾

    云南财经大学经济发展研究中心研究员 王詠雪
    昆明中原地产策略中心总监 林岚
    至祥置业（昆明）有限公司（下称至祥）
    中炬置地集团副总裁 石云艳

    起源早 楼盘营销偏好明星代言

    云信黄金楼市：如何看待明星嫁接楼盘，比如楼盘冠名明星演唱会？这样的营销方式，它起源于何时？

    至祥：关注明星代言的品牌叠加营销方式，说明开发商急了。类似多元化、多角度的营销尝试，之前不多。但这种明星嫁接楼盘的营销方式并不是创新，在很早以前昆明就出现过。

    林岚：这类营销手法起源很早，其中在一线城市早就开始，从影星、歌星、学者甚至到政坛要人等各种来头的明星均有嫁接。

    看效果 楼盘与明星或双赢？

    云信黄金楼市：这种营销方式的效果会怎样？楼盘与明星是否都能各取所需？

    林岚：要实现嫁接，要看明星的气质是否与楼盘的品质相对应，明星能否与楼盘的目标客户群体起到共鸣，有了这两方面的契合，才能达到效果。

    明星嫁接楼盘其实只是营销方式的一种，并不代表全部。并且，对于楼盘而言，最重要的是产品品质、价格、服务三方面。借着明星的光环，对楼盘起到的也只是锦上添花的作用。就效果而言，楼盘和明星如果任何一方出现状况，双方都不会受益。

    契合市场 能拉动成交就是好招

    云信黄金楼市：昆明房地产市场需不需要这种营销方式？

    石云艳：这是一个营销推广话题。推广策略有很多种，但表现类型无外乎名人代言、活动营销、广告营销、媒体运作、精准拓客等形式，根据项目定位、产品类型、市场环境等的不同，推广方式也随之不同，没有最好的方式，只有最适合的策略。最有效的招就是最好的招，但它不一定耳目一新。大家都在探索、总结。

    林岚：没有是否需要，只有适不适合的道理。营销方式最重要的是与市场契合。

    抢刚需 让他们能买房又能买车？

    云信黄金楼市：除此以外，昆明楼市还需要怎样的营销手段？已经有消息显示，首付一成、首付分期等方式已经在不少城市出现。

    林岚：昆明楼市的营销方式已经很贴近一线城市，目前在市场上所出现的绝大部分方式，在2008年那一轮市场调整时一线城市运用得比较多。需要注意的是，在引进一线营销方式与嫁接昆明市场的过程之后，有一个本土的改良过程。

    任何营销手段都基于消费者需求，并超越他们的期待。现在的市场下，营销最需要的是关注刚需。近期在其他城市出现的首付优惠方式就是在刚需这个群体寻找突破口。对该群体最大影响的，一是首付，二是月供。昆明的房价相对于这个群体而言，首付和月供能力的压力偏大。另外，房产之外，该群体其他的消费需求依旧较高，包括车、时尚消费品等。昆明已经有部分发展商在营销环节适当考虑除了房产本身、客户其他需求的一步到位。

    王詠雪：之前出现的网络买房的方式我也觉得很可行。卖得好不好另说，但至少它是一种新的方式。