继万科集团以唯一的千亿俱乐部成员蝉联行业销售冠军之后，深圳万科也再次以过百亿的成绩蝉联了深圳市销售榜头名。

    相关数据显示，深圳万科2011年全年销售金额103.1亿元。其中，深圳市共录得78.6亿元，而隶属于深圳公司的惠州双月湾、惠州万科城华府贡献12.5亿元，东莞棠樾则贡献12亿元。

    这是深圳万科连续第九年蝉联深圳市场份额第一名，也是第二次成为深圳销售过百亿元的地产公司。

    价格调整下的百亿

    2010年，深圳万科曾凭借9个项目实现销售面积57万平方米，销售金额100.3亿元，在深圳市场占有率为10.5%。

    去年，深圳万科再接再厉，凭借12个项目的销售再破百亿，在深圳市场的占有率达到了13%。

    对此，深圳万科相关人士表示，能取得较好的销售业绩，主要是由于公司的经营模式符合市场需求。万科一贯坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的经营原则，以“快速开发、快速销售”的经营模式，通过提高周转率来提升净资产收益率。

    不过，单就深圳市场而言，2011年深圳万科自身面临的压力其实非同一般。去年年初，深圳万科对外公布的销售目标是140亿元。

    而截至2011年8月，有关统计指出深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这将意味着，在2011年最后的4个月，深圳万科要完成近百亿元的销售。

    深圳相关业内人士当时就曾提到，面对市场环境和实际销售情况，深圳万科可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。

    实际上，深圳万科在2011年下半年开始就已采取“万团大战”策略进行系列促销。

    2011年7月22日，深圳万科首次推出了“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

    9月份，“万团大战”升级进入第二阶段，深圳万科在深圳共推出1万套房源入市，其总价优惠幅度已从7月份的5000元上升至1万元。

    11月份，深圳万科推出了第三季“万团大战”的促销活动。将位于深圳的两个项目公园里和清林径，各拿出50套房源，以93折优惠推出，每销售10套、折扣增加1%，购房者还有机会获得最低88折的优惠。

    踏入12月，为了冲刺年度销售目标，深圳万科在价格上同样作出了较大的让步。其推出的金色领域和金域缇香开盘均价分别为12000元/平方米和9400元/平方米，而这两个项目的销售价格远远低于市场预期。

    对于深圳项目的价格走势，万科的官方说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。

    相关业内人士对此则称，在市场不断萎缩的情况下，要想实现良好的销售业绩，降价依然是最好的方式。

    商业项目售后返祖

    在继续突破百亿销售后，除了价格调整，其商业项目方面也值得关注。

    2011年12月24日，深圳万科首个社区商业项目“万科红生活广场”在深圳举行了开业仪式，而该项目也是万科第一次采取售后统一返租的经营形式。

    所谓售后返租，就是开发商开发一个大的商业项目，为了更快、更好地销售出去，按层分割成一个个小的产权商铺，在销售的同时承诺，销售后可按较高的年回报率进行返租。开发商在返祖期间每年给与投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。

    但这种形式在现实操作中，往往由于个别开发商的不严谨，会把产权商铺的优势消耗掉。业主也会面临回报率缩水、返租承诺无法保证等风险。

    相关业内人士就分析称，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

    “建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”

    深圳万科在其首个社区商业项目上采取这种经营形式，客观上讲也存在诸多疑问。对于如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面也没有更多表态。

    据现场了解，万科红生活广场主要以满足社区及临近片区日常居家所需，主打餐饮美食、儿童母婴、潮流家居、时尚服饰等四大业态，其租户入住率目前已超过90%。

    相关业内人士指出，尽管售后返租的经营形式存在一些风险，但相信作为标杆房企的万科还是有实力去化解这些风险的，他也应该有义务去保障业主的合法权益。