一屋难求与高租败走高端写字楼深陷围城(2)
在业内人士看来,对于高新技术型企业,虽然北京在教育、科技、文化以及人才资源上具有密集优势,但还须考虑企业生存的商业成本,如果土地、劳动力、水、电等运营成本的涨幅已经超过税收减免等措施所带来的优惠,企业面临的实际上也是一个渐趋恶化的创新环境。
“与一线城市相比,二三线城市的运营成本可能只及其三分之一甚至更少,而且地方政府在吸引高新技术企业方面亦能给予强大的优惠政策,会给一些用工、土地、信贷等优惠,这是在北京所享受不到的,此时到二三线城市寻求进一步发展也就不足为奇了。”一位经济观察人士对记者表示。
优质写字楼仍然难求
不过,即使这些企业撤离,北京的优质写字楼依然“一屋难求”。以CBD区域为例,大企业搬离之后,留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者填补。
据中原地产的数据,截至7月,CBD甲级写字楼中,出租率最低的也达到了90%,而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。
据了解,2010年之前,北京写字楼租金还处于相对平稳的水平,普通甲级写字楼的租金维持在180元~200元/月/平方米,国贸的顶级写字楼也只不过500元/月/平方米。2008年和2009年,由于金融危机以及北京写字楼新增供应面积的大量入市,其租金一度接近历史最低点。但是2011年以后,甲级写字楼租金便呈现了成倍上涨的态势。
这一现象导致写字楼租赁进入业主主导的市场,优质写字楼的租户在租赁时不但没有任何议价能力,也几乎无法提出其他的谈判条件。
记者从研究机构了解到,目前主导写字楼租赁市场的内资企业主要包括能源企业、金融机构、保险公司等,有些企业不但租赁部分甲级写字楼,甚至还自己购买物业。
需求强劲、供应量减少的供需失衡现象,致使北京写字楼租金不断攀升。仲量联行研究部负责人覃晓梅表示,今年年初以来,北京几乎没有新的甲级写字楼项目竣工,而多数优质写字楼已接近满租,没有太多空置面积满足新增需求,因此北京写字楼租金涨幅如此之大。
未来,北京写字楼市场供应吃紧的压力仍将持续,租金或将继续上升。戴德梁行方面认为,从现在起到2014年,北京的新增供应量仅为98.83万平方米,仅相当于其现有总库存量的19%。预计北京的最优租金今年将整体增加29%,未来五年内,北京的租金增势也将最为强劲,最优租金将在2013年超过上海。
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