投资商业地产雷区多 实际利润缩水比较快
仿佛一夜之间,开发商都开了窍,一窝蜂地进军商业地产。这除了中央多次新政都针对住宅市场,要打通开发商的任督二脉外,真正让开发商动心的是商业地产的吸金魅力。
同住宅相比,商业地产增值空间更大。2006年,某房地产开发公司最初开发的住宅项目卖4000元/平方米,现在涨到8000元/平方米;当时商铺卖1.6万元/平方米,现在卖3.2万元/平方米。这两组数据看上去涨幅相同,但商业地产本身基数大,带给业主的回报远比住宅更可观,而且,这还没有包括商业物业本身经营所产生的利润。可见,对于投资者而言,兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产,是更具完美意义的投资产品。
面积小、总价低、投资方式灵活的产品,切中了市场的脉搏,对于许多资金实力不算强,但收入预期稳定的人来说,最低只需首付十几万元,再贷一半款,就能获得一个投资置业梦想的“出口”。
但是,商业物业在作为二手房转让时,同时存在两个较高的税种:一是土地增值税,按照物业卖出后增值额的30%至60%征税;另一个税种是个税,按物业出让后个人所得额的20%征收。比如一套买入价200万元的商铺,如果卖出价为300万元,那么土地增值税大约按300万元减200万元再乘以30%,即100万元乘以30%征收,土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后,个税应该在20万元以内。也就是说,扣除这两项税后,看起来丰厚的利润已缩水近半。
因此,在调控进程显得相对缓和的贷款政策,同严厉的税费政策共同作用下,商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者。他们通过收租获取利润,和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式相比,有着根本区别。
此外,商业地产不能办理落户手续;商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多;而且商业地产的房产使用和所有权只有50年,甚至40年,相比住宅的70年所有权要逊色很多。
但持有谨慎观点的业内人士认为,由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在,一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地,再加上很多炒作的因素,商业地产很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。
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