房屋销售面积，请算个明白

　　销售员说好是赠送的“生活阳台”，甚至在销售合同附带的房屋平面图上也没有标注的“生活阳台”，竟然早已真金白银折算在房价里——房子买了三年，华元·梦琴湾业主黄女士直到最近要装修才知道自己平白花了几万元冤枉钱。
 
　　梦琴湾之所以出现“阳台”纠纷，涉及到销售面积的计算问题。

　　按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的规定，商品房销售面积即为“购房者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和”。换句话说，无论是公摊面积还是套内面积购房者都是要花钱买的。不同的是，公摊部分不能划归私人用途。

　　无论是有意还是无意，梦琴湾确实存在“面积猫腻”——购房者以为开发商自愿承担一些国家允许摊入销售面积的公用部分用来赠送，但实际上，厨房旁边的这个阳台在销售时按房屋套内面积算了，但在使用时，它却变成了公共部分。如果当初在销售时就明确了这部分建筑面积是作公共用途，也不要挂所谓“赠送”的名头，这几百万元销售款开发商一样可以收得正大光明，而且也不会发生后面的纠纷。

　　“开发商在销售面积上做手脚是很容易的，因为多数业主在交房时都不会索要测绘图，而且就算有测绘图，公摊测绘面积分摊情况也很模糊，多数业主都是不清楚的。”听说梦琴湾“阳台门”事件，一位不愿透露姓名的业内人士表示，“面积猫腻”很常见，比如有的开发商将不应计入每套销售面积的部位，如人防、自行车库等计入销售面积，增加每套住宅的公摊面积；有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内（建筑面积的3%）增大分摊面积，按规定购房者不能退房，只能增加房价款。

　　这些方法往往很隐蔽，因为业主无法知道面积的详细计算方式，也无法核实具体部位面积。“有些开发商根本就不向业主提供详细的预测面积技术报告书和实测面积技术报告书，业主根本无从知道面积计算的情况。”这位业内人士说。

　　有没有办法来改善这样的情况呢？三年前，北京曾经实行过一个办法，要求开发商取得预售许可后，将房屋测绘技术报告书和面积分摊情况在北京市房屋土地测绘信息网上进行公示，公示内容包括：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。

　　杭州能不能也这样试试看呢？
 
    “赠送”的阳台原来已算进套内面积 
 
　　黄女士是杭州下沙华元·梦琴湾6号楼的业主，这段时间她正忙着装修房子，而厨房旁边的生活阳台成了她的一处心病。“这是当初开发商说好是赠送给我的生活阳台，本来我是想把防盗门装在这里的。”黄女士指着阳台上左侧一扇红色的木门告诉记者，她原本想把这扇消防楼梯门换成防盗门，这样生活阳台就能做洗衣间用，不浪费面积。“可是物业不让装，说这里是公共空间。”
　　记者打开红色的木门一看，门外就是消防楼梯，这么说来，消防楼梯门到入户门之间的确实属于公共空间。这个所谓的“生活阳台”上还安装着另一扇小门，门内是管道井检修口，里面包括几户业主的电表、有线电视等，管道井自然是属于公共设施的。怎么看这“生活阳台”都应该是公共空间，物业说的没错。

　　“可当初买房子的时候销售小姐说这个地方是生活阳台，赠送的。要是真的是送的，也算了，但现在它是算成套内面积的。”黄女士说，不但“生活阳台”变成了“公共空间”，而且这个当初所谓“赠送”的生活阳台居然是算在自己房子的套内面积里的，相当于自己花了几万元钱买了这个生活阳台。

　　在黄女士这套房子的买卖合同里明确写着，该套商品房“建筑面积共153.04平方米，其中，套内建筑面积117.45平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积35.59平方米”，在合同附带的房屋平面图上没有标注这个生活阳台，看起来好像真的没有算在销售面积里。

　　“事实上，这个生活阳台在测绘图上是有的，是算进套内面积里的。”黄女士的邻居仇先生说，他们家也存在着同样的问题，他曾经咨询过给房屋产权做测绘的单位，结果对方非常明确的告诉他在房产分层分户平面图上，这处写了“阳”（表示阳台），并标注了建筑尺寸，已经计算在套内建筑面积里了，算一半面积。记者随后向梦琴湾的测绘单位浙江国土工程勘察有限公司求证，相关工作人员确认了业主的说法。“在房产证附带的分层分户平面图上，这个阳台是算在套内面积里的。”

　　按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的规定，房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。并在其中规定了，“作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积”。梦琴湾的情况正是属于这一种。

　　既然已经计算在套内面积里了，又何来“赠送”一说。
 
　　两幢楼，涉及金额400万~800万元 
 
　　黄女士家的这个所谓“生活阳台”实际建筑面积有6~7平方米，即使阳台按一半面积算，以她2006年买入时的价格算，这个阳台大约价值1.8万元。单独来看，这笔金额并不算高，但据记者了解，梦琴湾5幢、6幢所有户型的厨房后面都有这么一个“生活阳台”，5号楼有165户、6号楼有243户，也就是说，共有408户业主存在同样的问题，涉及金额约有400万~800万元。

　　对这个问题，开发商又有什么说法呢？华元房产相关负责人表示，他们已经接到了业主的投诉。“现在已经没有办法确认当时销售人员是否说过这处阳台是赠送的，目前我们已经联系了测绘公司和房管部门，已经确认了这个阳台在测绘时是计算在套内面积内的。”杭州华元房地产集团策划部经理张安娜说，这个阳台在实际功能上是可以作为生活阳台来用的，开发商没有理由赔偿业主。“合同上也没有说套内面积就百分之百要在自己家的入户门里的。”

　　截至记者发稿时，开发商提出的解决建议是：业主可以在不妨碍消防通道正常使用的前提下，在该处阳台的适当位置安装防盗门。

　　但这样的答复显然是不能让业主满意的。“说是赠送的面积，现在被我们发现其实是算在销售面积里面的。既然是公共用的，就不能封闭，我们也无法正常使用，这样的生活阳台对我们又有何意义？开发商所谓的解决方法根本什么也没有解决，我是肯定不会接受的。”业主黄女士很是忿忿不平，在她看来，解决问题的办法只有两个，要么开发商实现“赠送”承诺按面积退还这部分房款，要么套内面积就按套内面积来用，允许业主在消防楼梯门的位置安装入户门。

　　也有业主要求开发商作出赔偿。“如果我们没有发现这个阳台实际上是算面积卖的，根本不是所谓的‘赠送’，开发商绝不会主动告诉我们，这难道不是故意欺瞒业主有意多收钱吗？”一位业主表示。

　　“让我们误以为使用面积比图纸上的多而买了他们的房子，难道不应该赔偿吗？”另一位业主气愤地表示。

　　双方目前尚未达成一致意见。开发商华元房产表示，他们将马上跟进处理5、6号楼的阳台问题。“下周会请业主一起来商量具体解决方案。”