物业税与以往我们所了解的房地产税最主要的区别在于，它是拥有房产所要缴纳的税，是不动产保有环节的税负，而非交易和开发环节的税负。本质上是不动产（特别是房产）所有者（持有者）支付的政府公共服务的契约关系。

　　因为目前国家关于房地产的税费主要集中在开发投资环节，对于消费者而言仅集中在交易环节，因此个人投资房地产的预期收益很高，投资人只要不转让交易，就可以零税收成本地持有房产和土地资源，当市场处于卖方市场时，投资者可以将手中的房产溢价出售，并可以将各种交易税费转嫁到买家头上，变现投资收益，从而刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上导致了房地产投资或者投机的行为。因此，开征物业税不光是为了调整房地产市场，同样也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用，也将对目前国家的财税体制起到改革和完善的作用，改变目前公共财政过于依赖土地出让的现状。

　　讨论物业税首先应该厘清物业税由谁征收，征来干什么？

　　国外对物业的产权有明确定界定，产权内由业主自己负责维护管理，公共部分（包括绿地、交通、福利设施等）则由地方政府通过物业税的支出来维护管理。

　　国内由于有了小区的概念，业主需要交纳物管费，事实上这已经包含了物业税部分使用范围。物业税，说到底就是由提供地方公共服务的地方政府征收，征收后也主要用于公共设施的物业管理。

　　许多人认为物业税开征最大的功能就在于劫富济贫的收入调节上。

　　开征物业税就是劫富济贫，这种说法比较荒谬。从物业税开征的目的来看，就是保持公共物业KEEP GOING（正常运行）。我理解，开征物业税的根本目的，是改变目前公共财政过于依赖卖地的情况。

　　以前英国有段时间将物业税改为人头税，富人与穷人税赋一样，就引起了很大的争议。这说明，大家对物业税在收入调节上起作用还是抱有希望。如果制度设计得好，物业税有一定的均贫富的作用，因为住好房子的人税交得多。

　　但是，增加老百姓的负担，这是任何社会都行不通的。从中国的国情看，还需要庞大的中产阶层，才能保持社会的稳定，而中产阶层的资产很大部分来自房产，因此不能把物业税理解成一场阶级斗争。

　　国外包括香港地区，物业税是如何征收和管理的？有哪些模式？

　　国外及香港对于物业税的征收都有着不同的方式，在香港，如果房地产出租，则租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%。

　　而在国外，方式则不尽相同。美国涉及的房产税主要是个人所得税和不动产税，购买的房产持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，也就是说如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，所有涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。在每年的春季报税时由自己报税。

　　此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到2%之间，分两次付清。

　　其他国家的情况分别是：加拿大按物业的总价值，针对不用的用途，按照不同的税率征收（对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30%至50%），同时对于二套住宅以高税率征收；另外比较特别的是荷兰的物业税征收，它的净值税对营业用房有减免（在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾），而对个人住宅没有。它的房屋消费税可以说是世界上独一无二的，这种税收政策鼓励业主出租住房。另外，它还鼓励低收入者出租房屋。

　　物业税将会产生什么影响？

　　关于物业税的影响，早在这一设想提出之初，就有一个最能打动人的说辞：物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，大约房价能下降40%左右——后有保守的说法认为降幅是20%。但也有专家认为，“开征物业税降房价”是彻头彻尾的谎言。个人观点是物业税的征收对于房价来说应该是一个有利的因素，对房价有一定的平抑作用，而不能等同于物业税能平抑房价。房价的变化是一个市场行为，供需结构等因素同样重要，所以物业税对于房价的作用也需要其他因素共同配合。同时，由于房地产是个区域特性很明显的行业，中国各个城市的消费结构也不尽相同，因此对于房价的平抑作用要针对不同区域区别来看。

　　物业税如果开征，对目前房价肯定会带来影响。物业税增加了物业使用成本，可减少人们对大面积住房、多套住房的非理性和投机性需求，从而把投资性购房逐渐压缩到最低程度，这既可使土地资源能够更多用于生产，也使房产价格大大下降，使囊中羞涩者的刚性住房需求能够在低价位上得到满足。

　　但这个作用要看征收物业税的具体细则和标准，如果通过税收能使市场中过多的需求得到一定的遏制，是能保持房地产市场稳定健康的发展的。确实在短期内有降低房价的可能性。毕竟持有环节的成本增加过多，谁还敢空那么多房子呢？从炒房团不敢到美国炒房就看得出来。这样的话，房子价格貌似可能会降下来。但从另一面考虑，物业税的成本最终谁来承担？当然最终还是消费者来承担了。收了物业税后，空房子位置在市中心的，当然不愁租不出去，这笔物业税最终还是会转嫁到租客身上；而租不出去的郊区的房子，才会不堪重负而转卖。这样还是“富者愈富，穷者愈穷”，根本没有达到分配公平的情况。

　　物业税如果开征的税率可能像国外一样，定在1%左右，比起5%以上的通货膨胀率，价格的抑制作用不是很大。总的来说，从税费改革与建立公共财政的高度征收物业税,将使中国房地产业走上阳关道;将物业税单纯视为提高居住成本、打压房价的手段,则效果甚微。

　　开征物业税能否威逼二手房尽快出手，打击炒房热情？

　　2008年全国商品房的空置率为9.5%，而重庆的房地产市场目前仍主要以刚性需求为主，投资比例较小，通过此种消费比例估计，空置率应该低于或相当于全国平均水平，因此可以说重庆的空置率对于楼市的发展暂无太大影响。不过物业税的征收，加大了物业持有者的税费负担，对于纯投资者来说会打击其炒房热情，而对于自主需求或改善型需求来说影响应该不会太大。另外，对于投资需求的打击程度，仍要等到物业税的征收标准的确定，如征收物业的用途、物业面积、物业性质及征收税率等方面。

　　在国外，相当多的中产阶层也有第二套第三套住房，如果要想通过物业税来杜绝空置率，除非把物业税税率提高到10%。

　　物业税什么样？

　　物业税实转目前面临哪些障碍，预计还要等多久，税率会有多高？

　　物业税实转面临的障碍大概分为几大方面，一是具体执行的登记体系的完善，如以个人还是家庭为单位，以单个城市还是全国为范围等方面，都是有待完善的；第二，由于物业税的征收涉及到物业的价值评估，因此对于物业当期市场价值的评估能力是有着十分高的要求的，因此高效并能批量进行物业评估的能力完善也是一个比较大的问题；另外，物业税的征收与现有税种的关系是并存还是进行部分税种的合并，也将是一个有待解决的问题。在中国开征物业税难度更大，因为中国的物业产权形态太多，除了产权房之外，还有廉租房、经济适用房、集资房等，只有等房屋产权形态简单化后，才有征收的基础，这个时间起码在三五年后。但有一点，物业税是迟早要开征的，大城市里的土地卖得所剩不多了，一次性收了70年的税费，当期的地方政府很爽，没地可卖时的地方政府怎么办？总不能等到那一天真的到来时再开征物业税。

　　从目前房地税的征收看，仅仅是老百姓与开发商，开发商再与政府之间的联系，老百姓与政府之间并没有太多直接联系。开征物业税，政府与老百姓之间就有了直接的联系。因此，开征物业税的前提条件，就是地方政府在职能上要有大的改观，干群关系需要明显改善，如果政府在公共服务上不到位，就会激起缴了物业税的老百姓的怨气，政府在公共服务上不作为，物业税就会有“敲骨吸髓”的嫌疑。

　　有人预计，物业税出台后，会深刻地改变我们的生活，也许离婚率会上升，因为不少人都想通过这样的途径来避税。对我们的居住生活与理财思路，物业税会带来哪些改变？离婚率上升，这是危言耸听了，国外实行了这么久的物业税，并没有出现这样的怪象。对于开发商来说，目前的开发模式，可能会面临挑战。现在是开发商圈起一块地，搞封闭式的小区，由业主承担公共设施的运行和维护，业主可能就会发出这样的疑虑：我已经交了物业税，为什么还是承担这部分的物管费。长期来看，由政府承担的应该交给政府，由业主承担的应该交给业主，否则，在人力成本不断上涨的情形下，物管可能就会破产。

　　按照目前空转运行的结果看，物业税率可能在0.3%-0.8%之间。但物业税是针对物业持有者的税费征收，因此是每年按照评估价值对房地产所有者征税，所以税值会随房地产的升值而提高，而居民每月负担的费用也会相应提高，业主可能更需要学会算账，如何抉择使自己的利益最大化，在理财思路上，除了房地产投资，在其他方面的投资关注度肯定会因为物业税的

　　出台而提高，而不是目前以房地产投资为主的理财方式。