房地产企业资金告急

    虽然时间即将进入夏季，但是众多房地产企业的高层还是感受到了来自市场的阵阵寒意。

    伴随着房地产调控政策的升温，近期以来，杭州不少房地产企业率先开始降价，至此，有关开发商的资金链再次受到外界瞩目。三年之前的调控造成不少开发商资金链紧张的境况再次出现。而持续推进的限购政策更是让当下的不少房地产企业再度临近悬崖边缘。

    “最近几个月以来，我几乎每天都睡不好。”目前在杭州近郊开发高端别墅项目的某房地产控股集团董事长很是感叹。“今年的限购令确实对杭州的一些高端项目的销售造成了极大的影响。尤其是像我们这样的小公司，日子更加难过。项目刚刚进入施工阶段就遇到了调控，公司目前确实比较缺资金。原本希望通过银行贷款来进行开发，但是现阶段这样的操作已经越来越难。”

    事实上，遇到资金紧张的并不仅仅只是个别公司。据记者从十余家开发高端项目的房产公司获悉，上述这些公司现阶段普遍在做的就是两件事：一是项目的销售，二是项目的融资。某集团公司为了缓解企业现金流，甚至对集团下属的各个项目公司老总都下了参与卖房的死命令。“现在我们各个地区的区域公司总经理，每个月都有单独的销售任务，如果完不成月度销售指标，今年的年终奖金估计要泡汤。”某集团公司的区域项目老总对记者笑称。

    公开募集难度加大

    业内人士对记者表示，目前房地产企业的资金来源大致从股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO、股票增发和信托贷款等渠道筹集。这其中，来自银行的贷款资金曾经在相当长的一段时间内，成为众多房地产企业解决资金来源的重要窗口。

    “其实，从去年开始，房地产企业想要通过银行途径获得资金已经越来越难。于是众多企业纷纷又想通过IPO、股票增发和信托贷款等渠道筹集，但是目前的现状是，限购令使企业资金回笼难度日益加大；国内房地产企业IPO审批暂停，增发、配股和发债叫停；而此前被市场寄予厚望的信托贷款随着企业需求的增加，其付出的成本代价也越来越高。”该业内人士分析表示，今年对于大多数房地产企业而言，想从资本市场上进行公开募集的难度将会越来越大。

    “在本轮调控未出现松动的情况下，房地产企业将很难再从有关主管部门获得批准进行再融资。根据我的判断，在银根全面收紧的关口，企业融资的替代效应将会非常明显。”资本市场的情况似乎已经越来越严重，开发商的融资渠道又将朝着怎样的迹象发展？

    私募基金日益抬头

    从今年3月份开始，一直从事红酒生意多年的章女士身份再次发生改变。因为多年下来在房地产企业和金融投资领域积累下来的大量人脉，她现在的又一个身份是一只房地产私募基金的业务代表。

    章女士透露表示，“从去年开始，受到楼市调控的影响，我接触的开发房产的客户就对我表示，希望通过我在金融投资领域的人脉做一些融资的需求。毕竟，现阶段房地产主流的融资渠道确实已经越来越狭窄。”

    在短短几个月时间接触下来，章女士终于弄清楚了其中的门道。“现在我们最重要的就是寻找到优质的项目，一般投资一个项目的资金规模在5个亿左右。”

    而一直从事房地产私募基金多年的某负责人对记者表示，在杭州本地，最近从事房地产私募的基金非常多。由于很多基金都采取幕后的私下募集，因此很难判断总体的资金规模和募集情况。“目前房地产基金与房地产公司合作协商时，项目估值是否合理，投资所占股权比例，及退出时间，都是重要的参考因素。”

    国内著名创业投资与私募股权研究、顾问及投资机构清科集团认为，从2010年开始，国内的房地产私募基金的募集活跃度开始回升，而进入今年以来则进一步提速。清科集团研究中心数据显示，在2011年一季度完成募集的25只可投资于中国内地的募集股权投资基金中，房地产基金占5只，其募集资金达到9.59亿美元。

    “但问题是，在市场普遍缺资金的情况下，融资成本的代价也越来越高。尽管如此，在接下去的一段时间里，如果房地产企业的负债率一直处于高位运行的态势的话，那么从现在开始，以往并不在主流融资渠道的私募房地产基金会进入一个快速发展期，而资本市场也将会出现不同类型和规模的房地产PE。而如何保障投资人利益、揭示投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。”